Trh, ktorý si prenajme najviac plôch vo svojej histórii a súčasne takmer nič nepostaví, nie je trh v raste — je to trh, ktorý dobieha sám seba. Presne to sa v roku 2025 stalo s bratislavskými kanceláriami. Podľa Bratislava Research Forum (BRF, zrez Q4 2025) dosiahol ročný take-up 270 800 m², čo je medziročný nárast o 35 % a najvyššia hodnota, akú tento trh zaznamenal. Nová ponuka, ktorá by tento dopyt absorbovala, však prichádza len po kvapkách: v štvrtom kvartáli 2025 pribudlo približne 4 000 m² a pipeline na rok 2026 zostáva tenký. Kombinácia rekordného dopytu a takmer zamrznutej výstavby je pre trh komerčných nehnuteľností nezvyčajná a hovorí o niečom inom než len o „dobrom roku“. Hovorí o tom, že nájomcovia si rozoberajú existujúci fond rýchlejšie, než ho developeri stíhajú dopĺňať — a že rok 2026 vstupuje do fázy, v ktorej sa o kvalitné priestory bude súťažiť.

Rekordný take-up, ktorý treba čítať v kontexte

Číslo 270 800 m² za rok 2025 znie ako jednoznačne pozitívna správa a v mnohom ňou aj je. Podľa Bratislava Research Forum (zrez Q4 2025) predstavuje medziročný nárast o 35 % a najsilnejší rok, aký bratislavský kancelársky trh zažil. Samotný štvrtý kvartál pritom priniesol 146 600 m² prenájmov — teda viac než polovicu celoročného objemu sa zrealizovalo v jedinom štvrťroku. To nie je rovnomerný, pokojný rast; je to koncentrovaný nápor dopytu na konci roka.

Take-up ako ukazovateľ má však jednu vlastnosť, ktorú redakcia považuje za dôležité pomenovať: zahŕňa nielen čistý nový dopyt (expanziu firiem a príchod nových nájomcov), ale aj renegociácie a presuny v rámci existujúceho fondu. V štvrtom kvartáli 2025 tvorili renegociácie okolo 70 % aktivity a čistá absorpcia (net take-up) za celý rok dosiahla len približne 44 200 m² — časť rekordného hrubého objemu teda predstavuje firmy, ktoré využili moment na presun do kvalitnejších alebo efektívnejších priestorov, nie čistý prírastok nájomcov. Redakcia preto rekordný take-up interpretuje ako signál silného pohybu na trhu, nie automaticky ako dôkaz úmerného rastu obsadenosti. Rozdiel medzi „veľa sa prenajíma“ a „pribúda čistý dopyt“ je pre developera aj investora zásadný.

Takmer zamrznutá nová ponuka: čím to je a prečo na tom záleží

Druhá polovica rovnice je ešte výrečnejšia. Podľa Cushman & Wakefield MarketBeat (Bratislava Office, Q4 2025) — Cushman & Wakefield je členom Bratislava Research Forum — sa v štvrtom kvartáli 2025 dostalo na trh len približne 4 000 m² prostredníctvom budovy Zváračák, ktorá vstúpila na trh takmer plne obsadená. Prvým kvartálom bez akéhokoľvek dokončenia bol až Q1 2026. Celkový moderný kancelársky fond Bratislavy ostal na úrovni 1 755 400 m². Trh, ktorý si za rok prenajal 270 800 m², teda operoval nad zásobou, ktorá sa prakticky prestala rozširovať.

Chýbajúca výstavba nie je náhoda ani prechodný výpadok jedného štvrťroka. Je výsledkom niekoľkých rokov opatrnosti developerov po pandémii, keď sa neistota okolo hybridnej práce, rastúce stavebné náklady a drahšie financovanie spojili do prostredia, v ktorom sa špekulatívna výstavba kancelárií (teda výstavba bez predom podpísaných nájomcov) takmer zastavila. Dôsledok je paradoxný: práve vo chvíli, keď sa dopyt vrátil na rekordné úrovne, chýbajú nové budovy, ktoré by ho absorbovali. Podľa Bratislava Research Forum v prenose portálu EurobuildCEE sa najbližšie dokončenia očakávajú až v treťom kvartáli 2026 — dva projekty, Dunaj (8 000 m²) a Ganz House (10 300 m²), teda spolu približne 18 300 m² (Cushman & Wakefield uvádza celkové poskytnutie roku 2026 okolo 17 500 m² — mierny metodický rozdiel, nie rozpor). Aj keby sa oba doručili podľa plánu, ide o objem, ktorý pokrýva sotva zlomok jediného rekordného roka prenájmov. Nová ponuka teda dopyt v roku 2026 vyrovnať nedokáže.

Pre nájomcu z toho vyplýva konkrétny záver: vyjednávacia pozícia sa posúva smerom k prenajímateľovi, najmä v segmente najkvalitnejších budov triedy A a A+, ktoré tvorili 77 % čistého prenájmu. Firma, ktorá plánuje expanziu alebo sťahovanie v roku 2026, už nevstupuje na trh s prebytkom voľných priestorov, ale do prostredia, kde sa najlepšie plochy míňajú a nové takmer nepribúdajú.

Neobsadenosť 14,09 % — a revízia fondu, ktorá za ňou stojí

Bratislavskú neobsadenosť treba čítať spolu so zmenou v tom, ako trh definuje vlastný fond. Podľa Cushman & Wakefield MarketBeat (zrez Q4 2025) dosiahla miera neobsadenosti 14,09 % — najnižšiu úroveň od začiatku roka 2023. Ide o hodnotu podľa metodiky, ktorú Bratislava Research Forum zaviedol v priebehu roka 2025 a ktorá reviduje fond tak, že z celku vyníma owner-occupied budovy — teda budovy vlastnené a súčasne užívané tým istým subjektom, prevažne štátne a vládne úrady. Primárna správa to uvádza priamo vo vysvetlivke: „Old vacancy including owner-occupied buildings is at 12.65%“ (stará neobsadenosť vrátane owner-occupied budov je 12,65 %).

Tie dve čísla teda nepredstavujú dva rôzne trhy ani interval, v ktorom by „skutočná“ hodnota ležala niekde uprostred. Je to ten istý trh podľa dvoch definícií fondu: 14,09 % počíta len reálne prenajímateľný komerčný fond (bez owner-occupied budov), zatiaľ čo 12,65 % je staršia hodnota, ktorá ich ešte zahŕňala. Praktické pravidlo je jednoduché — pri porovnávaní neobsadenosti v čase treba držať jednu definíciu: 14,09 % patrí k hodnotám počítaným po novom a nemá sa stavať proti staršiemu číslu postavenému na širšom fonde. Revízia nie je kozmetická: tým, že vyníma plochy, ktoré na trhu reálne nikdy neboli, robí zverejnenú mieru čestnejším obrazom toho, čo si nájomca skutočne môže prenajať.

Nájomné 21,00 € a tlak na kvalitu

Prime headline nájomné za najkvalitnejšie kancelárie dosiahlo podľa Cushman & Wakefield MarketBeat (zrez Q4 2025) úroveň 21,00 €/m²/mesiac, pričom sa očakáva jeho ďalší rast v roku 2026. „Headline“ nájomné je nominálna sadzba pred zľavami a stimulmi (napríklad obdobiami bez nájmu či príspevkami na zariadenie priestoru), takže efektívne nájomné, ktoré nájomca reálne platí, býva o niečo nižšie. Trend je však jednoznačný: pri rekordnom dopyte, takmer zamrznutej novej ponuke a zužujúcom sa objeme prvotriednych plôch tlačí trh nájomné nahor.

Tento pohyb sa netýka celého fondu rovnomerne. Rozdiel medzi budovami triedy A/A+ a staršími, energeticky menej efektívnymi budovami sa prehlbuje: kvalitné, dobre umiestnené priestory si udržia obsadenosť aj rastúce nájomné, zatiaľ čo staršie plochy čelia riziku dlhšie trvajúcej neobsadenosti. Redakcia upozorňuje, že podrobné rozčlenenie fondu podľa tried ani podiel budov s certifikátom BREEAM či podobným v bratislavskom fonde nie sú vo verejných prehľadoch za Q4 2025 kvantifikované; dostupné sú len v plnej platenej správe. Tvrdenie o polarizácii trhu preto redakcia opiera o pohyb nájomného a dobre zdokumentovanú koncentráciu prenájmov v triede A/A+, nie o samostatne zverejnené číslo podielu tried.

Že investičný apetít na slovenskom trhu komerčných nehnuteľností silnie, potvrdzuje aj širší kontext: podľa CBRE Slovakia (zrez H1 2025) dosiahli investície do komerčných nehnuteľností na Slovensku v prvom polroku 2025 úroveň 418 miliónov €, čo je medziročný nárast o 170 %; najväčší podiel (44 %) pripadol na retail. Kancelárie tak nie sú jediným segmentom, do ktorého sa kapitál vracia — no ich kombinácia rekordného dopytu a takmer zamrznutej výstavby z nich robí segment, kde sa kvalita a poloha stávajú hlavnou deliacou čiarou.

Čo to znamená pre nájomcu, prenajímateľa a investora v roku 2026

Pre nájomcu je odkaz roku 2025 priamočiary: okno, v ktorom bolo možné vyberať si z prebytku voľných kvalitných priestorov za výhodných podmienok, sa zatvára. Firma plánujúca sťahovanie alebo expanziu v roku 2026 by mala rátať s tým, že najlepšie budovy triedy A/A+ sa míňajú, nová ponuka je minimálna (spolu približne 18 300 m² z dvoch projektov až od tretieho kvartála) a headline nájomné 21,00 €/m²/mesiac má tendenciu rásť. Predstih v plánovaní a včasná renegociácia sa stávajú konkurenčnou výhodou.

Pre prenajímateľa kvalitnej, dobre umiestnenej budovy je rok 2026 obdobím sily — rekordný dopyt naráža na obmedzenú ponuku a tlačí obsadenosť aj nájomné v jeho prospech. Prenajímateľ staršieho fondu naopak čelí rozhodnutiu: investovať do modernizácie a energetickej efektívnosti, alebo akceptovať dlhšiu neobsadenosť a tlak na cenu.

Pre investora je bratislavský kancelársky trh v roku 2026 príbehom o vzácnosti kvality. Takmer zamrznutá nová ponuka pri rekordnom dopyte je klasická konštelácia, ktorá podporuje hodnotu existujúcich prvotriednych aktív. Kapitál, ktorý sa na slovenský trh vracia (418 miliónov € len za H1 2025), bude podľa všetkého selektívny — sústredený na dobre umiestnené, efektívne budovy, ktoré udržia obsadenosť aj nájomné.

Závery

Bratislavský kancelársky trh vstupuje do roku 2026 v konštelácii, ktorá sa nedá zhrnúť jedným prívlastkom. Rekordný take-up 270 800 m² za rok 2025 (+35 % medziročne, z toho 146 600 m² v samotnom Q4) svedčí o silnom dopyte; pri približne 4 000 m² dokončených v Q4 2025 a fonde ustálenom na 1 755 400 m² tento dopyt naráža na hranicu existujúcej zásoby. Neobsadenosť 14,09 % je najnižšia od začiatku roka 2023, čítaná podľa definície fondu, ktorá teraz vyníma owner-occupied budovy (12,65 % podľa staršej, širšej definície) — jeden trh podľa dvoch definícií, nie dva trhy. Headline nájomné 21,00 €/m²/mesiac s výhľadom na ďalší rast ukazuje, kam sa trh posúva: k prostrediu, v ktorom rozhoduje kvalita, poloha a efektívnosť budovy. Pre nájomcu, prenajímateľa aj investora je preto najdôležitejším číslom roku 2026 nie samotná neobsadenosť, ale to, na ktorej strane deliacej čiary medzi kvalitným a doslúženým fondom sa ich priestor nachádza.

Tento článok má len informatívny charakter a nie je právnym, daňovým ani finančným poradenstvom.