Za prvé tri mesiace roka 2026 vydali úrady povolenia na administratívne budovy s úžitkovou plochou 64 246 m², zatiaľ čo za celý rok 2025 to bolo 60 137 m². Povolená kancelárska plocha za jeden štvrťrok tak prekonala štyri predchádzajúce spolu o 6,8 %. Počet povolených budov sa medzitým zmenil zo šiestich na dvanásť, čo je dvojnásobok — a práve tento nepomer medzi plochou a počtom určuje, čo sa dá z čísla vyčítať a čo nie.
Čísla za 1. štvrťrok 2026
Údaje pochádzajú z tabuľky stavebných povolení v databáze DATAcube Štatistického úradu SR, ktorá bola naposledy aktualizovaná 3. júna 2026 a končí prvým štvrťrokom 2026. Sledované sú v nej dva ukazovatele za každý typ budovy: počet nových budov a ich úžitková plocha v m² podľa vydaných povolení.
| Ukazovateľ | 1Q 2025 | 1Q 2026 | Zmena |
|---|---|---|---|
| Administratívne budovy — plocha, m² | 4 880 | 64 246 | 13,2-násobok |
| Administratívne budovy — počet | 6 | 12 | dvojnásobok |
| Priemerná plocha budovy, m² | 813 | 5 354 | 6,6-násobok |
| Ostatné nebytové budovy — plocha, m² | 262 157 | 294 535 | +12,4 % |
| Ostatné nebytové budovy — počet | 354 | 409 | +15,5 % |
| Priemerná plocha budovy, m² | 741 | 720 | −2,8 % |
Paradox: plocha proti počtu budov
Administratívny riadok a riadok ostatných nebytových budov sa správajú opačne. Pri ostatných nebytových budovách rastie počet aj plocha približne rovnako, takže priemerná budova ostáva rovnaká — 741 m² vlani, 720 m² teraz. Pri administratívnych budovách rastie plocha šesťkrát rýchlejšie než počet, a priemerná povolená budova sa zväčšila z 813 m² na 5 354 m².
Rozdiel medzi šiestimi a dvanástimi budovami je pritom taký malý, že jediné veľké povolenie ním pohne o desiatky percent. Povolená kancelárska plocha v tejto veľkosti vzorky nemeria ozdravenie dopytu po kanceláriách; meria rozhodnutie niekoľkých investorov podať žiadosť v jednom kvartáli. Pre porovnanie, v 1. štvrťroku 2024 bola priemerná povolená administratívna budova 1 175 m² pri štrnástich budovách.
Zmena zdroja uprostred porovnania
Samotný dataset obsahuje poznámku, ktorú porovnanie medziročne nemôže obísť. Do 2. štvrťroka 2025 sa údaje zbierali výkazom Stav 3-04, od 3. štvrťroka 2025 pochádzajú zo Štatistického registra budov, domov a bytov. Údaje za 3. a 4. štvrťrok 2025 a za 1. štvrťrok 2026 sú označené ako predbežné a budú spresnené.
Porovnanie 1Q 2026 s 1Q 2025 teda kladie hodnotu z nového registra vedľa hodnoty zo starého výkazu. Dva zbery nie sú zameniteľné len preto, že stoja v jednom stĺpci: líšia sa okruhom zisťovania aj momentom, v ktorom sa povolenie do evidencie dostane. Kým úrad prvé kvartály z nového zdroja nespresní, každý medziročný rast v tomto rade nesie okrem trhu aj zmenu metodiky, a nedá sa povedať, koľko z 13,2-násobku patrí ktorej z týchto dvoch príčin.
Stavebná produkcia hovorí inak
Druhý rad toho istého úradu meria vykonanú prácu, nie zámer. Podľa mesačnej stavebnej produkcie dosiahla nová výstavba, rekonštrukcie a modernizácie nebytových budov v 1. štvrťroku 2026 hodnotu 454,2 mil. eur oproti 360,1 mil. eur o rok skôr, teda o 26,1 % viac. Za prvý polrok 2026 je to 968,6 mil. eur proti 802,4 mil. eur, čiže o 20,7 % viac.
Tento rad je v bežných cenách, takže obsahuje aj pohyb cien stavebných prác a nie je mierou objemu v m². Podiel nebytových budov na celej stavebnej produkcii sa zmenil málo: 26,3 % v prvom polroku 2025 a 27,1 % v prvom polroku 2026. Rast výstavby je teda plošný, nie kancelársky.
Čo z toho vyplýva pre jednotlivé roly
Nájomca. Povolenie nie je ponuka. Medzi vydaním povolenia a odovzdaním plochy stoja roky, takže 64 246 m² z 1Q 2026 nemení vyjednávaciu pozíciu v tomto ani v budúcom roku. Použiteľné je to ako signál o tom, kde sa pripravuje veľký objem, nie o tom, kedy bude k dispozícii.
Prenajímateľ. Riziko nesie koncentrácia: dvanásť budov s priemerom 5 354 m² znamená, že budúca ponuka závisí od hŕstky projektov a od toho, či ich developeri dotiahnu. Sledovať treba jednotlivé zámery, nie kvartálny súčet.
Investor. Rad povolení nemá krajské členenie, takže z neho nevyplýva nič o tom, v ktorom regióne plocha vznikne. Regionálne rozloženie kancelárskeho trhu je samostatná téma, ktorej sa venuje iný text na tomto webe.
Zdroje a overenie
| Ukazovateľ | Zdroj | Poznámka |
|---|---|---|
| Úžitková plocha a počet nových budov z povolení | ŠÚ SR, DATAcube, tabuľka st2024qs | Aktualizované 3. 6. 2026, rad končí 1Q 2026 |
| Zmena zberu od 3Q 2025 | Poznámka tej istej tabuľky | Do 2Q 2025 výkaz Stav 3-04, potom ŠRBDB |
| Stavebná produkcia — nebytové budovy | ŠÚ SR, DATAcube, tabuľka st1006ms | Aktualizované 11. 8. 2026, bežné ceny |
| Priemerná plocha budovy | Vlastný výpočet | Plocha delená počtom budov v tom istom kvartáli |
Rozdiel definícií. Povolená úžitková plocha a stavebná produkcia nie sú dva pohľady na jedno číslo. Prvá je plocha budov s vydaným povolením v danom kvartáli, meraná v m², bez ohľadu na to, či sa začne stavať. Druhá je hodnota prác vykonaných v danom mesiaci, meraná v eurách bežného roka. Sčítať ich nie je možné.
Závery
Prvý štvrťrok 2026 priniesol v rade stavebných povolení 64 246 m² povolenej administratívnej plochy proti 4 880 m² pred rokom a proti 60 137 m² za celý rok 2025, pri dvanástich budovách oproti šiestim a štyridsiatim piatim. Ostatné nebytové budovy pridali 294 535 m² pri 409 budovách, čo je rast 12,4 % pri raste počtu o 15,5 % a pri prakticky nezmenenej priemernej veľkosti. Stavebná produkcia na nebytových budovách rástla podľa mesačného radu o 26,1 % v prvom štvrťroku a o 20,7 % v prvom polroku, v bežných cenách. Sledovať treba tri veci: či úrad po spresnení predbežných kvartálov ponechá administratívny riadok v tejto výške, či sa dvanásť povolených budov objaví v ohláseniach developerov ako konkrétne projekty, a či druhý kvartál 2026 potvrdí veľkosť priemernej povolenej budovy alebo sa vráti k tisícke metrov, ktorá bola v rade obvyklá.
Materiál má informatívny charakter a nepredstavuje právne, daňové ani finančné poradenstvo.