Plné, ale nepredávajú: čo naozaj hovoria čísla slovenského retailu v roku 2026

Obsadenosť a výkonnosť sa rozišli. Pre vlastníka, investora aj nájomcu z toho vyplýva jedno: zaužívaný ukazovateľ — je centrum prenajaté? — už neodpovedá na otázku, na ktorej záleží, teda či prenajatá plocha generuje tržby.

Kontext: najhustejšia sieť v regióne

Pozadím všetkého je nasýtenosť trhu. Slovensko má približne 435 m² modernej maloobchodnej plochy na 1 000 obyvateľov oproti 365 m² v Česku, 359 m² v Poľsku a 326 m² v Maďarsku. Údaje pochádzajú z dát Cushman & Wakefield o stredoeurópskom retaile za štvrtý kvartál 2025, publikovaných vo februári 2026 — čo stojí za zmienku, keďže medzi dátumom zberu a dátumom zverejnenia je päť mesiacov.

Slovensko tak vedie región s odstupom, ktorý voči Maďarsku predstavuje takmer tretinu. Vysoká hustota sama osebe nie je ani prednosťou, ani chybou: znamená, že priemerný obyvateľ má prístup k väčšiemu množstvu modernej maloobchodnej plochy než obyvateľ ktorejkoľvek inej väčšej stredoeurópskej krajiny, a že každý nový projekt súťaží o zákazníka, ktorý je už dobre obslúžený.

Nová ponuka pritom nespomalila. Retailové parky dodali rekordných 95 000 m² v roku 2025 a na rok 2026 je plánovaných ďalších približne 100 000 m², vo výstavbe je zhruba 73 000 m² v 14 projektoch, prevažne na západnom Slovensku. Prvý kvartál 2026 pridal ďalších približne 30 000 m² v štyroch projektoch. Prečo sa rast presunul takmer výlučne do formátu retailových parkov a čo to znamená pre veľké centrá, je samostatná téma, ktorej sa venuje iný text na tomto webe; tu je podstatné len to, že ponuka pribúda na trh, kde existujúci fond nepredáva viac.

Spotrebiteľ, čítaný správne

Reálne maloobchodné tržby klesli za rok 2025 o 1,2 %, pričom reálny pokles zaevidovalo šesť z deviatich sledovaných zložiek — informoval o tom Štatistický úrad SR (Tržby vo vnútornom obchode v decembri a za rok 2025).

Dve okolnosti robia toto číslo čitateľným. Prichádza po silnom roku 2024, keď tržby reálne vzrástli o 4,5 % — medziročný obrat teda predstavuje takmer šesť percentuálnych bodov. A ide o výnimku, nie o pravidlo: z posledných trinástich rokov tržby v stálych cenách rástli desaťkrát, poklesy nastali len v rokoch 2019, 2023 a 2025.

Celoročná štruktúra ukazuje selektívne uťahovanie opaskov. Tržby e-shopov a zásielkového predaja klesli o viac než 7 %, hobbymarkety s predajňami nábytku a elektroniky o 6 %, kníhkupectvá, športové potreby a hračkárstva o viac než 11 %. Ide o kategórie, ktorých nákup sa dá odložiť.

Decembrová štruktúra je však iná — a práve tu sa väčšina komentárov mýli. V decembri pokles vôbec nebol selektívny. Tržby e-shopov a zásielkového predaja klesli takmer o 15 %. Hyper- a supermarkety, teda najväčšia jednotlivá zložka slovenského maloobchodu, klesli o 2,5 %. Hobbymarkety s nábytkom a elektronikou takmer o 10 %. Neudržala sa ani potravinová kotva.

Tento rozdiel je dôležitý pre každého, kto modeluje výkonnosť centra. V celoročnom pohľade ide o klasický profil spotrebiteľa pod tlakom: kupuje, čo musí, a odkladá, čo sa odložiť dá. V mesiaci, na ktorý vlastníci spoliehajú najviac, sa však tento vzorec zlomil a tlak dosiahol aj na základné potreby. December býva tradične najsilnejším obchodným mesiacom roka; v roku 2025 priniesol najhlbší prepad.

Trend sa navyše nezastavil s koncom kalendárneho roka. Vo februári 2026 bolo opäť šesť z deviatich zložiek v medziročnom reálnom poklese, e-shopy klesli približne o 10 % a išlo už o štvrtý mesiac po sebe s nižšími reálnymi tržbami. Čísla za rok 2025 teda nie sú uzavretou epizódou.

Rozdiel medzi plným a výkonným

Tu sa obe polovice stretávajú a mechanizmus stojí za to pomenovať priamo, nie ako paradox.

Podľa CBRE Slovakia návštevnosť sledovaných nákupných centier vzrástla v Q4 2025 o približne 2 % — za celý rok zostala zhruba na rovnakej úrovni — zatiaľ čo hrubé tržby nájomcov stúpli asi o 1 %. Do centier prišlo viac ľudí; minuli približne rovnako. „Zákazníci sú opatrní, ale ich aktivita sa v prostredí postupne sa stabilizujúcich cien mierne zvýšila,“ uviedol Tomáš Lörincz, Head of Retail Leasing v CBRE Slovakia.

Pre vlastníka je táto kombinácia celým problémom v skratke. Návštevnosť je ukazovateľ, ktorý centrum dokáže ovplyvniť marketingom, skladbou nájomcov a podujatiami; konverzia a veľkosť nákupného košíka závisia od rozpočtu domácnosti. V roku 2025 sa zlepšilo prvé a druhé nenasledovalo. Centrum tak môže vykazovať rastúcu návštevnosť aj plnú obsadenosť, kým tržby jeho nájomcov na meter štvorcový stagnujú — a sú to práve tržby nájomcov, nie počty návštevníkov, čo napokon rozhodne, či sa zmluvy obnovia a za akú sadzbu.

Dôvodom, prečo sa oba ukazovatele rozchádzajú, je rozdielny časový horizont. Maloobchodná plocha sa plánuje a stavia s výhľadom na päť až desať rokov; developer, ktorý dnes otvára park, stavia na demografii a kúpyschopnosti regiónu v strednodobom horizonte, nie na tohtoročnom decembri. Maloobchodné tržby merajú aktuálny mesiac. Ani jedno číslo nie je nesprávne — odpovedajú len na odlišné otázky, a trh môže byť súčasne štrukturálne atraktívny a cyklicky slabý.

Nájomné: dve úrovne a rozdiel, ktorý treba poznať

Nájomné funguje na slovenskom retailovom trhu v dvoch výrazne odlišných úrovniach, no veľkosť rozdielu závisí od toho, čí výklad pojmu „prime“ použijeme — a dve najväčšie poradenské spoločnosti sa nezhodujú.

Rozdiel nie je chybou ani na jednej strane; prime sa definuje voči odlišným referenčným objektom, k odlišným dátumom a na odlišnej vzorke. Nemal by sa však priemerovať a širšie číslo by sa nemalo citovať, akoby predstavovalo ustálený pohľad trhu.

Podstatnejší je smer vývoja, ktorý ide proti intuitívnemu čítaniu. Podľa dát CBRE prime nájomné v roku 2025 nielenže nestagnovalo — rástlo, medzikvartálne zo 70 na 78 €/m²/mesiac v nákupných centrách a zo 16 na 18 €/m²/mesiac v retailových parkoch, čo medziročne predstavuje nárast o 11 %, respektíve 13 %. Nájomné v parkoch teda rástlo rýchlejšie než v centrách.

To komplikuje bežné vysvetlenie, že rast smeruje do parkov preto, lebo sú lacné. Formát je v absolútnych číslach lacnejší a skutočne ponúka nižšie fixné náklady, lepšiu dostupnosť autom a nižšie prevádzkové poplatky — jeho nájomné však stúpa rýchlejšie, čo je presne to, čo možno očakávať tam, kde dopyt po formáte prevyšuje ponuku vhodných pozemkov. Správne čítanie znie: parky nie sú ani tak lacnejším útočiskom, ako skôr segmentom, v ktorom sa momentálne nachádza cenová sila.

Čo drží prime sadzby v nákupných centrách, stojí za presné pomenovanie: obmedzená ponuka najlepších lokalít, nie sila spotrebiteľského dopytu. Ide o odlišné základy a zlepšuje sa len jeden z nich.

Čo investor v skutočnosti kupuje

Investície do slovenských komerčných nehnuteľností dosiahli 418 miliónov eur v prvom polroku 2025, čo je medziročný nárast o 170 %, pričom na retail pripadlo 44 % celkového objemu — najviac zo všetkých tried aktív, pred priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami s takmer 42 % a kanceláriami so 14 %. V priebehu roka 2025 zmenilo majiteľa desať nákupných centier.

Výnosy, teda číslo, ktoré rozhodnutie skutočne oceňuje, zostali vo štvrtom kvartáli stabilné na úrovni 6,50 % pri nákupných centrách a 6,75 % pri retailových parkoch. Rozdiel 25 bázických bodov je pri dvoch formátoch s výrazne odlišným profilom nájomcov a štruktúrou zmlúv úzky, čo samo o sebe vypovedá o tom, ako trh momentálne hodnotí retail zameraný na bežný nákup v porovnaní s veľkými centrami.

Zdanlivý rozpor — kapitál prichádza, kým spotreba klesá — sa vysvetľuje rovnako ako objem výstavby. Investor nekupuje minuloročné tržby, ale budúci tok nájomného. Stabilní nájomcovia, dlhé zmluvy a potravinové kotvy robia z tohto typu retailu defenzívnu triedu aktív v neistých časoch. Kým december predá o 5 % menej, prenajaté metre štvorcové naďalej platia nájomné.

Výhrada znie: platí to len dovtedy, kým nájomcovia dokážu platiť. Rast tržieb o približne 1 % oproti rastu nájomného o 11 až 13 % nie je rozdiel, ktorý môže pretrvávať donekonečna. Je udržateľný, kým náklady na obsadenie zostávajú zvládnuteľným podielom tržieb nájomcu, a stáva sa krehkým, ak tržby zostanú ploché počas ďalšieho roka indexácie nájomného.

Čo z toho vyplýva v praxi

Správne čítanie roku 2026 neznie ani „spotreba sa zotavila“, ani „nasýtený trh sa zastavil“. Ide o trh, na ktorom štandardný ukazovateľ prestal stačiť.

Pre vlastníka: návštevnosť už nie je náhradou za výkonnosť. Ukazovateľom, ktorý ukáže, či je plné centrum skutočne zdravé, je podiel nákladov na obsadenie — nájomné a servisné poplatky nájomcu ako podiel na jeho tržbách. A práve ten sa pohne prvý, keď tržby stagnujú a nájomné sa indexuje nahor.

Pre nájomcu: voľba formátu je rozhodnutím o riziku. Retailový park za 18 € a prime centrum za 78 € nesú v roku slabej spotreby odlišnú expozíciu a rozdiel medzi nimi sa na strane parkov zmenšuje rýchlejšie, než naznačujú zjednodušené porovnania.

Pre investora: rozhodujúcou premennou sú tržby na meter štvorcový a udržateľnosť toku nájomného, nie obsadenosť. Výnosový rozdiel 25 bázických bodov medzi formátmi neponecháva pri posudzovaní platobnej schopnosti nájomcov veľký priestor na chybu a obsadené centrum, ktoré nepredáva, je zdrojom rizika, nie istoty.

Pre developera: hustota 435 m² na 1 000 obyvateľov je signálom, že strop absorpcie je blízko a že nové projekty súťažia o toho istého, opatrnejšieho zákazníka. Neznamená to, že nová ponuka je neopodstatnená — znamená to, že analýza spádovej oblasti je celým jadrom veci.

Závery

Slovensko vstupuje do roku 2026 ako najhustejšie zásobený maloobchodný trh strednej Európy, s reálnymi tržbami, ktoré za rok 2025 klesli o 1,2 % po náraste o 4,5 % v roku 2024, a s decembrom, ktorý sa prepadol o 5 % vrátane potravinovej kotvy s poklesom o 2,5 %. Návštevnosť nákupných centier vzrástla v poslednom kvartáli o približne 2 %, tržby nájomcov o približne 1 %; prime nájomné za rok stúplo o 11 % v centrách a o 13 % v parkoch. Retail získal 44 % investičného objemu prvého polroka 2025 pri výnosoch 6,50 % a 6,75 %.

Tieto čísla si navzájom neodporujú. Opisujú trh, na ktorom sa plocha stavia na desaťročie a tržby sa merajú po mesiacoch, a na ktorom sa oboje dočasne rozišlo. Praktický dôsledok je úzky a konkrétny: obsadenosť prestala byť dostatočným meradlom retailového aktíva a rozhodujúcim sa stali tržby na meter štvorcový — číslo, ktoré slovenskú ponuku zatiaľ nedobehlo.

Zdroje a overenie

Všeobecné informácie o trhu komerčných nehnuteľností. Údaje boli aktuálne v čase spracovania; trhové dáta sa často revidujú a nahrádzajú. Nejde o investičné, daňové ani právne poradenstvo.