Na Slovensku vzniká ďalší meter štvorcový maloobchodnej plochy pri ceste, mimo veľkých nákupných centier. Kým verejný obraz maloobchodných nehnuteľností stále určujú veľké nákupné centrá, skutočný rast plôch sa za posledné dva roky presunul do celkom iného formátu.
Tento text nie je o tom, koľko retailu Slovensko má ani aký slabý je spotrebiteľ. Kladie jedinú otázku: prečo si kapitál vyberá menší formát. Zvyčajná odpoveď — lebo je lacný — je pravdivá len spolovice, a práve tá nepravdivá polovica ukazuje na niečo zaujímavejšie.
Rekord, ktorý nepadol v nákupných centrách
Určujúce číslo roku 2025 nepatrí nákupným centrám. Retailové parky dodali rekordnú novú ponuku približne 95 000 m², pričom na rok 2026 je plánovaných ďalších zhruba 100 000 m², podľa Cushman & Wakefield Slovakia. Štvrtý kvartál to potvrdil: trh pridal ďalších približne 38 000 m² prenajímateľnej plochy práve vo formáte retailových parkov, podľa CBRE Slovakia.
Príprava projektov sa nezastavila. Vo výstavbe je zhruba 73 000 m² v 14 projektoch, väčšina na západnom Slovensku, podľa CBRE. Prvý kvartál 2026 pridal ďalších približne 30 000 m² v štyroch projektoch.
Na mieste je metodická poznámka. Cushman & Wakefield uvádza objem bližšie k 80 000 m², no ako ponuku plánovanú na rok 2026, nie ako objem vo výstavbe. Nejde o chybu: ide o odlišné definície, dátumy uzávierky a pravidlá zarátavania projektov. Obe čísla patria vedľa seba, nie do priemeru. Podstatný je smer, na ktorom sa obe spoločnosti zhodujú.
Pre predstavu o mierke: v roku 2025 malo otvoriť deväť nových retailových parkov s celkovou prenajímateľnou plochou vyše 61 000 m², vrátane dvoch formátov nad 10 000 m² — OC Klokan v Žiline a Retail Park Podunajská brána. Voči svetu veľkých centier skromné čísla, no v súhrne určujú, kam smeruje výstavba.
Rozdiel v nájomnom a to, ktorým smerom sa pohybuje
Presun sa zvyčajne vysvetľuje jediným číslom: prime nájomné okolo 100 eur za m² mesačne v nákupnom centre oproti zhruba 15 eurám v retailovom parku, podľa Investment MarketBeat spoločnosti Cushman & Wakefield za tretí kvartál 2025. Rozdiel viac než šesťnásobný.
Novšie dáta od inej spoločnosti dávajú iný obraz a patrí sa ich postaviť vedľa, nie namiesto:
| Zdroj | Prime nákupné centrum | Prime retailový park | Pomer |
|---|---|---|---|
| Cushman & Wakefield, Q3 2025 | ~100 €/m²/mesiac | ~15 €/m²/mesiac | ~6,7× |
| CBRE Slovakia, Q4 2025 | 78 €/m²/mesiac | 18 €/m²/mesiac | ~4,3× |
Ani jedno nie je nesprávne. Prime sa definuje voči odlišným referenčným objektom, vzorkám a dátumom, a obe hodnoty by sa nemali priemerovať. Podstatnejší je však smer vývoja, a ten ide proti štandardnému vysvetleniu.
Podľa dát CBRE rastie nájomné v retailových parkoch rýchlejšie než v nákupných centrách. Medzikvartálne sa prime posunulo zo 70 na 78 eur v centrách a zo 16 na 18 eur v parkoch — medziročne o 11 %, respektíve o 13 %.
To komplikuje tvrdenie, že kapitál si vyberá parky preto, lebo sú lacné. Formát je v absolútnych číslach lacnejší a na tom záleží. Jeho nájomné však stúpa rýchlejšie, čo možno očakávať tam, kde dopyt po formáte prevyšuje ponuku vhodných pozemkov. Presnejšie čítanie znie: parky nie sú ani tak lacnejším útočiskom, ako skôr segmentom, v ktorom sa momentálne nachádza cenová sila — a developer, ktorý doň vstupuje dnes, kupuje rastúcu, nie statickú nájomnú krivku.
Ekonomika pod tým
Rozdiel v nájomnom napriek tomu odráža reálny rozdiel v nákladoch na oboch stranách.
Pre nájomcu — najmä pre potravinového diskontéra, drogériu, športové, zverimex, obuvnícke alebo domáce potreby — nie je hlavnou premennou prestíž adresy, ale náklad na tržbu vygenerovanú z metra štvorcového. Formát pri ceste s vlastným vstupom, parkovaním hneď pri predajni a nižšou vstupnou sadzbou drží náklady na obsadenie na úrovni, pri ktorej je predajňa zisková aj pri opatrnejšom priemernom nákupe. Nákupné centrum ponúka koncentrovaný tok návštevníkov, no za cenu, ktorú sortiment s nízkou maržou na veľkej ploche neunesie.
Na strane developera je retailový park jednopodlažná a konštrukčne jednoduchá stavba: bez nákladných spoločných priestorov, eskalátorov, rozsiahlych systémov vzduchotechniky a požiarnej ochrany či dlhých vnútorných promenád, ktoré generujú náklad a samy nič nepredávajú. Nižšie stavebné náklady a kratší čas výstavby znamenajú, že projekt dosiahne návratnosť aj pri podstatne nižšom nájomnom za meter — a práve to otvára formát mestám, ktoré by veľké centrum neuživili.
Za rozdielom v nájomnom stojí odlišný vzorec správania zákazníka. Nákupné centrum žije z dlhšej návštevy so zážitkovým charakterom a s vyšším podielom nákupov, ktoré sa dajú odložiť — odevy, elektronika, gastro. Park stavia na opaku: na krátkej, opakovanej a cielenej návšteve, pri ktorej zákazník mieri zámerne za jednou či dvoma prevádzkami.
Jedna výhrada k argumentu o odolnosti. Tento model sa často opisuje ako odolnejší v prostredí opatrného spotrebiteľa, pretože stojí na pravidelných nákupoch základných kategórií. Dáta za rok 2025 to potvrdzujú v celoročnom pohľade, ale nie v každom mesiaci: v decembri 2025 klesli tržby hyper- a supermarketov reálne o 2,5 %, takže potravinová kotva sa neudržala práve v mesiaci, na ktorý vlastníci spoliehajú najviac. Defenzívny neznamená imúnny.
Prečo najmä západ a prečo menšie mestá
Geografia výstavby nie je náhodná. To, že väčšina zo 73 000 m² vo výstavbe smeruje na západné Slovensko, odráža dve veci naraz: kúpyschopnosť sústredenú okolo osi Bratislava–Trnava a logiku dopĺňania siete tam, kde moderný formát v dojazdovej vzdialenosti stále chýba.
Práve tu má model parku výhodu. Nákupné centrum potrebuje veľkú spádovú oblasť s dostatočnou hustotou a kúpyschopnosťou, aby uživila desiatky nájomcov a nákladnú prevádzku. Park uživí aj menší trh — okresné mesto, väčšiu obec, predmestie — pretože jeho prevádzková rovnica je jednoduchšia. Nepotrebuje pritiahnuť návštevníka na celodenný výlet; stačí mu zachytiť pravidelný cielený nákup cestou do práce alebo z nej.
Slovensko má pritom najvyššiu hustotu modernej maloobchodnej plochy v strednej Európe, približne 435 m² na 1 000 obyvateľov oproti 365 m² v Česku, 359 m² v Poľsku a 326 m² v Maďarsku. Veľké aglomerácie sú v podstate pokryté a priestor na rast leží práve v menších spádových oblastiach, ktoré lacnejší formát dokáže obslúžiť.
Výsledkom je decentralizácia maloobchodnej mapy. Kým predchádzajúci cyklus staval veľké centrá v krajských mestách, súčasná vlna zahusťuje sieť v mestách druhého a tretieho radu — presne tam, kde ekonomika parku funguje a ekonomika veľkého centra nie.
Nákupné centrá nie sú v kríze — prestali rásť plochou
Presun formátu si možno ľahko pomýliť s úpadkom. Dáta také čítanie nepodporujú. Tržby nájomcov v nákupných centrách vzrástli v roku 2025 medziročne približne o 1 %, zatiaľ čo návštevnosť v štvrtom kvartáli rástla rýchlejšie, asi o 2 % — za celý rok zhruba plocho. To nie je obraz kolabujúceho formátu, ale formátu, ktorý dozrel.
Zrelý trh sa správa inak než rastúci. Zavedené centrá si udržiavajú tok návštevníkov a mierne rastúce tržby, no hodnota sa už netvorí pridávaním metrov. Vzniká prácou so skladbou nájomcov, prestavbami, dopĺňaním gastro a služieb a optimalizáciou existujúcej plochy. Rast plochou sa presunul do parkov jednoducho preto, že tam ešte zostáva nepokrytý dopyt pri nižšom riziku.
Oba formáty teda nesúťažia o to isté. Centrum obhajuje pozíciu kvalitou zážitku a koncentráciou značiek; park expanduje na dostupnosti a nákladovej efektívnosti.
Pre vlastníka centra z toho plynie konkrétny záver: obsadenosť meraná počtom prenajatých jednotiek prestala byť dostatočným meradlom výkonnosti. O hodnote rozhodujú tržby na meter štvorcový a schopnosť udržať skladbu nájomcov, ktorá ich generuje.
Čo to znamená pre investorov a vlastníkov
Retail zostáva na Slovensku silnou triedou aktív: v prvom polroku 2025 naň pripadlo 44 % všetkých investícií do komerčných nehnuteľností pri celkovom objeme 418 miliónov eur, čo je medziročný nárast o 170 %, podľa CBRE. Otázkou nie je, či investovať do retailu, ale do ktorého formátu.
Tu záležia výnosy viac než nájomné, a sú si bližšie, než by rozdiel formátov naznačoval. Investičné výnosy zostali stabilné na úrovni 6,50 % pri nákupných centrách oproti 6,75 % pri retailových parkoch. Rozdiel 25 bázických bodov je úzky pri dvoch formátoch s výrazne odlišným profilom nájomcov, štruktúrou zmlúv a prevádzkovou záťažou — a vypovedá o tom, ako trh momentálne oceňuje retail zameraný na bežný nákup v porovnaní s veľkými centrami.
Praktická voľba:
- Retailový park: nižší vstupný náklad, kratšia výstavba, jednoduchšia prevádzka, defenzívny sortiment držiaci návštevnosť aj v opatrnejšom prostredí — a nájomné rastúce rýchlejšie než pri alternatíve.
- Nákupné centrum: vyššie nájomné za meter, no aj vyššie prevádzkové náklady, náročnejšia správa skladby nájomcov, väčšia citlivosť na výkyvy odkladateľných výdavkov a tvorba hodnoty cez asset management namiesto expanzie.
Kratší čas výstavby má v opatrnejšom cykle vlastnú hodnotu. Park sa dá postaviť, prenajať a spustiť rýchlejšie než veľké centrum, čo skracuje obdobie, počas ktorého je kapitál viazaný bez výnosu, a znižuje vystavenie projektu zmene podmienok medzi rozhodnutím a otvorením. Umožňuje tiež uspokojovať dopyt po častiach — niekoľkými menšími, samostatne životaschopnými projektmi namiesto jednej veľkej stávky.
Pre nájomcu je presun formátu zdrojom vyjednávacej sily. Pri dvoch fungujúcich formátoch a rekordnej novej ponuke parkov má expandujúca sieť viac možností umiestnenia naprieč nákladovými úrovňami. Výhrada znie, že lacnejšia úroveň prestáva byť taká lacná: pri 13 % ročnom raste nájomného sa arbitráž medzi formátmi zužuje.
Závery
Slovenský retail v roku 2026 neprechádza krízou formátu, ale jeho presunom. Rekordných približne 95 000 m² novej ponuky parkov v roku 2025, ďalších zhruba 100 000 m² plánovaných na rok 2026, asi 73 000 m² vo výstavbe prevažne na západe a ďalších 30 000 m² dodaných v prvom kvartáli ukazujú, kam dnes tečie kapitál.
Dôvodom je ekonomika, no nie jednoducho lacnosť. Absolútny rozdiel v nájomnom zostáva veľký — niekde medzi štvor- a sedemnásobkom podľa toho, čia definícia prime sa použije — a nižšie stavebné náklady skutočne otvárajú formát mestám, ktoré veľké centrum neuživia. Nájomné v parkoch však rastie rýchlejšie než v centrách, 13 % oproti 11 %, čo znamená, že formát sa preceňuje nahor, ako sa dopyt stretáva s obmedzenou ponukou vhodných pozemkov.
Nákupné centrá pritom nezlyhávajú. Tržby vzrástli mierne a návštevnosť o čosi rýchlejšie, no rast plochou nechali za sebou a hodnotu dnes tvoria prácou so skladbou nájomcov, nie jej rozširovaním. Pri výnosoch vzdialených len 25 bázických bodov je voľba medzi formátmi menej otázkou rizikovej prirážky a viac otázkou toho, aký asset management je vlastník schopný robiť.
Údaje vychádzajú z reportov Cushman & Wakefield a CBRE za rok 2025 a začiatok roka 2026 a boli aktuálne v čase spracovania. Obe spoločnosti používajú odlišné definície trhu a ich hodnoty prime nájomného nie sú zameniteľné ani priemerovateľné. Všeobecné informácie o trhu komerčných nehnuteľností. Nejde o investičné, daňové ani právne poradenstvo.