Priemyselný park sa na Slovensku nestavia okolo voľného pozemku — stavia sa okolo montážnej linky. Keď investor hľadá halu triedy A pri koridore D1, retail či e-commerce sú spravidla až druhoradým dôvodom. Prvým je automobilka vzdialená pol hodiny jazdy a reťazec dodávateľov, ktorý musí každý komponent doručiť presne vo chvíli, keď ho montážna linka spotrebuje. Podľa CBRE Slovakia tvoril automotive v prvom kvartáli 2026 najväčšiu časť dopytu po skladových a priemyselných priestoroch — 31 %, tesne pred treťostranovou logistikou s 30 %. Práve tento jeden údaj vysvetľuje, prečo sa slovenský trh priemyselných parkov nedá čítať bez automobilového priemyslu — a prečo prebiehajúci nearshoring a prechod na elektromobilitu prekresľujú jeho mapu rýchlejšie než ktorýkoľvek iný sektor.

Prečo automobilka určuje, kde stojí hala

Logika je priemyselná, nie špekulatívna. Automobilová výroba na Slovensku funguje na modeloch just-in-time (JIT) a just-in-sequence (JIS) — komponenty neprichádzajú na sklad do zásoby, ale priamo na linku v presnom čase a v presnom poradí montáže. Takýto režim zásobovania má priamy priestorový dôsledok: dodávateľ prvej úrovne (Tier 1) nemôže sídliť tristo kilometrov od finálnej montáže. Musí byť v okruhu, ktorý umožňuje niekoľko dodávok denne bez rizika zastavenia linky. Práve preto vzniká okolo každého veľkého závodu prstenec priemyselných hál — logistických, montážnych aj skladových — obsadených dodávateľmi Tier 1 a Tier 2.

To, čo pre analytika vyzerá ako mapa priemyselných parkov, je v skutočnosti mapa gravitačných polí štyroch automobiliek. Podľa dát CBRE Slovakia (zríz Q1 2026, v prenose Property Forum, 14.05.2026) dosiahol celkový moderný skladový a priemyselný fond krajiny 4,87 mil. m² a prime nájomné 5,95 €/m²/mesiac. Za týmito súhrnnými číslami stojí dopyt, ktorý z tretiny generuje jediný sektor. Keď automobilka zvyšuje výrobu, dodávatelia hľadajú plochy; keď mení model alebo pohon, časť plôch sa uvoľňuje a iná vzniká. Priemyselná nehnuteľnosť je tu odvodenou funkciou výrobnej stratégie, nie samostatným trhom.

Rok 2025 v číslach závodov

Aby bolo zrejmé, o akej mierke je reč, treba sa pozrieť na výrobné výsledky štyroch slovenských automobiliek za rok 2025. Volkswagen Slovakia vyrobil vo svojom bratislavskom závode 336 905 vozidiel — modely Touareg, Passat, Audi Q7/Q8, Porsche Cayenne vrátane elektrickej verzie Cayenne Electric a Škoda Superb (podľa Volkswagen Newsroom, súhrn 2025). Bratislavský závod je jedným z mála na svete, kde na jednej linke vznikajú vozidlá štyroch značiek Groupu (Volkswagen, Audi, Porsche, Škoda) naprieč segmentmi — od objemového modelu po prémiové SUV.

Kia Slovakia v Žiline vyrobila v roku 2025 približne 300 000 vozidiel, čo predstavuje 9,3 % celosvetovej produkcie značky Kia, a k tomu takmer 470 000 motorov; produkcia smeruje na export do 73 krajín (podľa Kia, súhrn 2025). Kľúčový je pritom moment z augusta 2025: žilinský závod spustil sériovú výrobu elektrického hatchbacku EV4 (electriccarsreport.com, 08/2025) — signál, že aj etablovaný závod s dieselovo-benzínovou históriou vstupuje do elektrickej éry priamo na existujúcej ploche.

Stellantis v Trnave v roku 2025 plánoval zvýšiť výrobu o 50 000 kusov na 377 000 vozidiel pri priemyselnej kapacite závodu 400 000 áut a vyše 3 000 zamestnancoch. Tu je nevyhnutné korigovať zaužívanú predstavu: trnavský závod už nevyrába Peugeot 208. Aktuálne modely sú Citroën C3, C3 Aircross a Opel/Vauxhall Frontera vo verziách so spaľovacím motorom, hybridom aj elektrickým pohonom (podľa Detroit News, 11/2025). Trnavská výroba mieri na segment dostupných áut a práve dopyt po ňom stojí za tým, že tržby závodu v roku 2025 vzrástli viac než dvojnásobne — na 4,5 mld. € (podľa symsite.sk, súhrn 2025).

Štvrtú automobilku predstavuje Jaguar Land Rover v Nitre, špecializovaný na prémiové SUV Land Rover Discovery a Defender (podľa SARIO, 2025). Pre kontext mierky: v roku 2024 vyrobili štyri slovenské závody spolu približne 993 000 vozidiel, čo dáva 182 áut na 1 000 obyvateľov — najvyšší pomer na svete na hlavu (agregované dáta ZAP SR/OICA v prenose otvorenej encyklopédie; ide o agregátor, ktorý si pre presnú prácu žiada overenie priamo v ZAP SR). Každé z týchto vozidiel je zároveň objednávkou pre desiatky dodávateľov, ktorí potrebujú výrobné a skladové plochy v dosahu montáže.

SARIO 2025: 33 projektov a 439 miliónov eur

Kde vzniká nový priemyselný priestor, ukazuje bilancia štátnej agentúry SARIO (Slovenská agentúra pre rozvoj investícií a obchodu). Podľa jej výročných výsledkov za rok 2025 agentúra uzavrela 33 investičných projektov v hodnote vyše 439 mil. € s potenciálom takmer 3 300 pracovných miest; z toho 8 projektov predstavuje rozšírenie už pôsobiacich firiem (podľa SARIO Annual Report 2025). Podiel rozšírení je pritom rovnako dôležitý ako počet nových príchodov: znamená, že etablovaní hráči — spravidla dodávatelia napojení na automobilky — potrebujú viac plochy tam, kde už sú.

Kumulatívny obraz je ešte výraznejší. Od roku 2002 do konca 2025 uzavrelo SARIO celkovo 720 projektov za 18,1 mld. €, ktoré vytvorili 154 000 pracovných miest (tamtiež). Tieto čísla predstavujú kostru priemyselnej mapy krajiny — a keďže automotive je jej dominantným sektorom, väčšina dopytu po halách triedy A pri koridore D1, v okolí Nitry, Trnavy, Žiliny a Košíc má priamu alebo nepriamu automobilovú stopu. Investičné stimuly, ktoré SARIO sprostredkúva, pritom nie sú abstraktným nástrojom: prekladajú sa do konkrétnych rozhodnutí, kde dodávateľ postaví halu — a tým do lokalizácie dopytu na trhu priemyselných nehnuteľností.

Nearshoring a geografia dodávateľov Tier 1/2

Pojem nearshoring — presun výroby bližšie k trhu odbytu — sa v posledných rokoch stal skloňovaným argumentom pre strednú Európu. Pre Slovensko však nejde o novú tézu, ale o pokračovanie logiky, ktorá tu funguje dve desaťročia: dodávateľ musí byť blízko linky. Nový je skôr tlak, ktorý nearshoring zosilnil — snaha automobiliek skrátiť a zabezpečiť dodávateľské reťazce po sérii globálnych výpadkov. Výsledkom je dopyt po výrobných a logistických plochách v dosahu existujúcich závodov, teda presne tam, kde priemyselné parky už sú alebo vznikajú.

Dôsledok pre nehnuteľnosti je priestorovo asymetrický. Dodávatelia Tier 1 (priamí dodávatelia automobilky, napríklad sedadlá, prevodovky, elektronické moduly) potrebujú byť najbližšie a často priamo v priemyselnom parku susediacom so závodom. Dodávatelia Tier 2 (dodávatelia dielov pre Tier 1) si môžu dovoliť väčšiu vzdialenosť, no stále v rámci regionálneho koridoru. Tak vzniká vrstvená geografia: jadro pri závode, prstenec pozdĺž diaľnice, a napokon všeobecná logistika, ktorá obsluhuje viacero závodov naraz. Práve preto sa dopyt po priemyselných parkoch nekoncentruje rovnomerne, ale pozdĺž osí definovaných umiestnením automobiliek.

Túto štruktúru dopytu obsluhuje niekoľko veľkých developerov s potvrdenou prítomnosťou na Slovensku — CTP, Prologis, P3, Panattoni a VGP — s ťažiskom v Bratislave, na koridore D1 a v okolí Nitry, Trnavy, Žiliny a Košíc. CTP je pritom najväčším kótovaným vlastníkom a developerom priemyselných nehnuteľností v Európe s priemerným trhovým podielom 28,2 % v kľúčových krajinách a celkovým európskym portfóliom 13,5 mil. m² k polovici roka 2025 (podľa CTP, výsledky H1 2025). Konkrétne portfóliá jednotlivých developerov výlučne pre Slovensko však nie sú verejne rozčlenené, a preto ich táto analýza neuvádza ako presné čísla.

Elektrická tranzícia prekresľuje mapu

Najväčšou premennou najbližšieho cyklu je prechod na elektromobilitu, ktorý mení nielen to, čo automobilky vyrábajú, ale aj to, kde vzniká nová priemyselná plocha. Symbolom tohto posunu je Volvo Cars a jeho závod pri Košiciach na východnom Slovensku: investícia 1,2 mld. €, výlučne elektrická výroba (EV-only) s projektovanou kapacitou 250 000 vozidiel ročne. Tu je opäť nutná presnosť: začiatok výroby bol posunutý z pôvodného roku 2026 na začiatok 2027 a konkrétny model nebol oficiálne zverejnený — ide o „vozidlo novej generácie Volvo“, pričom nejde o model EX30 (ten sa vyrába v belgickom Gente). Údaje sú podľa Volvo Cars v prenose energynews.oedigital.com, 07/2025. Na tomto závode navyše značka Polestar plánuje výrobu modelu Polestar 7, k čomu bolo podpísané memorandum s Volvo Cars (podľa SARIO, 2025).

Košický závod je len najviditeľnejším prvkom širšej elektrickej vlny. K nej patrí gigafabrika batérií Gotion-InoBat v Šuranoch za 1,2 mld. € (podľa Gotion-InoBat), závod elektromobilových modulov Hyundai Mobis v Novákoch za približne 257 mil. USD (so štartom v druhej polovici 2025) a investícia Kia okolo 108 mil. € do modernizácie žilinskej linky pre elektrickú výrobu (Kia, 2025). Batériové a modulové závody majú pritom iné priestorové nároky než klasická montáž — vyššiu energetickú náročnosť, špecifické logistické toky a väčšiu citlivosť na blízkosť odberateľa. To znamená nový typ dopytu po priemyselných plochách, ktorý sa navyše presúva na východ, mimo tradičného západného ťažiska krajiny.

Čo to znamená pre priemyselné parky

Pre investora, developera aj nájomcu priemyselnej nehnuteľnosti plynie z týchto dát niekoľko praktických záverov. Po prvé, dopyt po halách triedy A na Slovensku je štrukturálne naviazaný na automobilový cyklus — keď sektor tvorí 31 % dopytu, jeho výkyvy sa premietajú do obsadenosti parkov rýchlejšie než sezónne pohyby retailu či e-commerce. Po druhé, elektrická tranzícia neznamená len pokračovanie doterajšieho dopytu, ale jeho čiastočné presmerovanie — geograficky na východ (Košice, Šurany) a typologicky smerom k plochám s vyššími energetickými a logistickými nárokmi.

Po tretie, nearshoring a tlak na skrátenie dodávateľských reťazcov pôsobia v prospech regionálneho dopytu: dodávatelia Tier 1 a Tier 2 potrebujú byť fyzicky blízko, čo znižuje pravdepodobnosť, že by sa výroba komponentov presúvala ďaleko od slovenských závodov. To dáva priemyselným parkom v okruhu automobiliek relatívne stabilnú dopytovú základňu — pri všetkých rizikách, ktoré prináša samotná cyklickosť automobilového priemyslu a jeho prechod na nové pohony. Kľúčové rozhodnutia — kde stavať, ktorý región uprednostniť, s akou špecifikáciou hál — sa tak v slovenskom kontexte nedajú robiť bez čítania automobilovej mapy.

Závery

Slovenský trh priemyselných parkov nie je samostatným trhom — je odvodenou funkciou automobilového priemyslu, ktorý v prvom kvartáli 2026 tvoril podľa CBRE Slovakia 31 % dopytu po priemyselných a skladových plochách. Štyri automobilky vyrábajúce blízko kapacity (VW Bratislava 336 905 vozidiel, Kia Žilina približne 300 000, Stellantis Trnava 377 000 s tržbami 4,5 mld. €, JLR Nitra), 33 investičných projektov SARIO za 439 mil. € v roku 2025 a prebiehajúca elektrická tranzícia s Volvom v Košiciach a batériovými závodmi na východe spoločne definujú, kde a aké priemyselné parky na Slovensku vznikajú. Pre investora a developera je záver jednoznačný: dopyt po halách triedy A treba čítať cez montážnu linku, geografiu dodávateľov Tier 1/2 a smer, ktorým sa uberá prechod na elektromobilitu — nie cez všeobecné makročíslo o raste skladového fondu.

Tento článok má len informatívny charakter a nie je právnym, daňovým ani finančným poradenstvom.