Najtesnejší skladový trh na Slovensku nie je región, kde sa prenajíma najviac plochy. Neobsadenosť na východe dosiahla v prvom kvartáli 2026 iba 2,66 % — najmenej v republike — kým západ mal stále 10,27 % fondu prázdneho. Za to isté obdobie však na východ smerovalo len 6 % prenájmov, oproti 72 % pre bratislavský región.
Východ je zároveň najplnším aj najmenej obsluhovaným trhom na národnej mape. Práve do tejto nerovnováhy prichádza závod Volvo pri Košiciach za 1,2 miliardy eur, s komerčnou výrobou naplánovanou na rok 2027.
Väčšina textov považuje reakciu realitného trhu za otázku budúcnosti. Nie je. Haly už rastú, dodávateľský park má už druhého potvrdeného investora a odpoveď na otázku „kto bude stavať“ je zdokumentovaná.
Volvo Košice: potvrdené, nepotvrdené a ďalej, než sa uvádza
Potvrdené jadro: približne 1,2 miliardy eur, plánovaná kapacita prvej fázy 250-tisíc vozidiel ročne s opciou rozšírenia až na pol milióna, a výhradne elektrické zameranie. Sériová výroba sa posunula z roku 2026 na 2027.
Závod je pritom podstatne ďalej, než naznačuje formulácia „naplánovaná na 2027″. Do karosárne bolo nainštalovaných viac než 600 robotov. Funkčné testy technológií prebiehali v prvej polovici roka 2026 a závod už vyrobil prvých 100 testovacích karosérií, ktoré odišli na kontrolu kvality do Švédska. Na prelome leta a jesene 2026 vstupuje do testovacej predsériovej prevádzky a z liniek začínajú schádzať prvé kompletné prototypy vrátane modelov sesterskej značky Polestar.
Skutočne nepotvrdený zostáva model. Volvo hovorí len o vozidle novej generácie. Opakovaný predpoklad, že pôjde o EX30, je nesprávny: EX30 sa vyrába v belgickom Gente. Bez konkrétneho modelu a jeho objemového plánu je každý presný odhad dodávateľského dopytu scenárom, nie prognózou.
Program Polestaru sa naopak posunul za štádium memoranda, ktoré sa často cituje. Polestar v roku 2025 potvrdil, že Polestar 7 — kompaktné luxusné SUV na platforme SPA3, príbuzné s Volvom EX60 — sa bude vyrábať v Košiciach, s výrobou naplánovanou od roku 2028. Bude to prvý model značky vyrábaný v Európe.
Valaliky Industrial Park: skutočný realitný nosič projektu
To, čo sa bežne nazýva „Volvo pri Košiciach“, je z pohľadu nehnuteľností strategický priemyselný park Valaliky — realizovaný prostredníctvom štátnej spoločnosti Valaliky Industrial Park, ktorú založilo ministerstvo hospodárstva ako priameho vykonávateľa záväzkov z investičnej zmluvy.
Pozemková aritmetika určuje strop pre všetko ostatné. Z 341 hektárov vysporiadaných v celom parku pripadá 281,2 hektára priamo spoločnosti Volvo Cars Košice. Na samotný dodávateľský park tak zostáva zhruba šesťdesiat hektárov. Vysporiadanie si vyžiadalo 1 306 kúpnych zmlúv a 153 vyvlastňovacích konaní, ktoré nadobudli právoplatnosť.
Predpoklady zamestnanosti dávajú mierku dopytu: v parku má nájsť prácu takmer 7 200 zamestnancov, spolu so subdodávateľskými spoločnosťami až približne 16 000.
Sprievodná infraštruktúra je verejná a ocenená. Verejná súťaž na dopravnú infraštruktúru parku — železnicu, komunikácie, dátové a nízkonapäťové rozvody — bola vyhlásená s predpokladanou hodnotou vyše 185 miliónov eur. Napojenie vedie na rýchlostnú cestu R4 a cestu I/17, pričom kostru dopĺňa budovaná R2 Šaca – Košické Oľšany II. Zásobovanie plynom si vyžiadalo 4 125 metrov vysokotlakového a strednotlakového plynovodu.
Pre developera je práve tých šesťdesiat hektárov operatívnym obmedzením. Dodávateľský park takejto veľkosti nedokáže pojať celý pás dodávateľov Tier 1 a Tier 2, ktorý generuje závod s kapacitou 250-tisíc vozidiel — a práve preto sa dopyt musí preliať do širšieho košického a prešovského trhu.
Kto už stavia — otázka je zodpovedaná
Štandardné zarámovanie sa pýta, či developeri začnú na východe stavať špekulatívne pred podpísanými zmluvami. Už stavajú, a dva projekty sú natoľko rozbehnuté, že sa dostali medzi nominácie tohtoročných ocenení pre priemyselných developerov.
CTP rozvíja CTPark Prešov North vrátane haly PRSN02 — vyše 31 000 m² prenajímateľnej plochy postavenej na mieru pre spoločnosť DEJONG Slovakia. Park sa označuje za jeden z najvýznamnejších priemyselných parkov na východnom Slovensku a spája výrobné a logistické priestory s dôrazom na energetickú efektívnosť a flexibilitu pri budúcom rozvoji nájomcu.
Sibareal stavia Logis One Park Košice, rozsiahly priemyselný areál priamo v katastri obce Valaliky.
CTP zostáva najväčším burzovo obchodovaným vlastníkom a developerom priemyselných nehnuteľností v Európe s priemerným trhovým podielom 28,2 % v kľúčových krajinách a európskym portfóliom 13,5 milióna m² k polovici roka 2025. Na Slovensku pôsobia aj Prologis, P3, Panattoni a VGP, ich portfóliá iba za Slovensko však nie sú verejne rozpísané.
Relevantná otázka sa tým posunula. Už nejde o to, či trh berie Košice vážne — berie — ale o to, či tempo výstavby zodpovedá dodávateľskej základni, ktorá musí byť funkčná súbežne s nábehom montážnej linky, nie až po ňom.
Ekosystém sa formuje — a nielen automobilový
Najjasnejší dôkaz, že logika klastra funguje, prišiel v júni 2026 a pochádza z iného odvetvia.
Čínska skupina GATD prostredníctvom spoločnosti Slovakia Advanced Material potvrdila investíciu približne 105 miliónov eur do závodu na komponenty pre letecký a energetický priemysel v južnej časti parku Valaliky, v katastri obce Geča. Má vzniknúť 335 pracovných miest — 192 vo výrobe a 143 v administratíve, logistike, obchode a podporných činnostiach — s výstavbou od decembra 2026 do konca roka 2028, zahŕňajúcou dve inteligentné kováčske linky, izotermické valcovanie prstencov, automatizované linky tepelného spracovania a pracoviská fyzikálno-chemického testovania.
Dôvody, ktoré investor uviedol, sú rovnako podstatné ako suma. Popri diaľnici D1, rýchlostných cestách R2 a R4, železničnej infraštruktúre a blízkosti košického letiska výslovne uviedol koncentráciu priemyselných podnikov v regióne a rozvoj dodávateľského zázemia, ktoré vzniká okolo pripravovaného závodu Volvo.
To je aglomeračný argument fungujúci v reálnom čase — a fungujúci naprieč odvetviami, čo robí východnú dopytovú základňu menej koncentrovanou, než by naznačovalo čisto automobilové čítanie.
Širší elektrický reťazec
Košice nestoja v slovenskej elektrickej transformácii samy, hoci ostatné diely ležia ďalej na západ. Spoločný podnik Gotion-InoBat stavia v Šuranoch gigafabriku batérií za 1,2 miliardy eur, čo je rozsahom porovnateľné so závodom Volva. Hyundai Mobis buduje v Novákoch závod na elektromobilové moduly za približne 257 miliónov amerických dolárov. Kia investovala pri Žiline zhruba 108 miliónov eur, v auguste 2025 spustila elektrický EV4 a od marca 2026 pridala EV2, malé elektrické crossover SUV — teda dva elektrické modely, nie jeden.
Pre realitný trh je podstatný profil nájomcu. Výroba batérií a modulov prináša vyššie nároky na energetickú infraštruktúru, prísnejšie požiarne a bezpečnostné štandardy hál a spravidla dlhšie nájomné doby zodpovedajúce kapitálovej náročnosti technológie. Hala pre batériového dodávateľa Tier 1 nie je ten istý produkt ako hala pre klasického logistického operátora.
Výrobná základňa, čítaná presne
Na Slovensku sa v roku 2025 vyrobilo približne 1,07 milióna vozidiel, medziročne o 7,7 % viac oproti 993 583 v roku 2024, pričom krajina si drží svetové prvenstvo na obyvateľa so 196 vozidlami na 1 000 obyvateľov. Obraz na úrovni závodov je podľa ZAP SR menej rovnomerný, než sa zvyčajne uvádza:
| Závod | Výroba 2025 | Zmena |
|---|---|---|
| Volkswagen Bratislava | 336 905 | −1,2 % |
| Stellantis Trnava | 330 000 | Jediný závod, ktorý rástol |
| Kia Žilina | 296 550 | −15,6 % |
| Jaguar Land Rover Nitra | 107 000 | — |
Široko sa uvádza číslo 377 000 pre Trnavu — išlo o cieľ, nie o výsledok. Trnava dosiahla 330 000 na modeloch Citroën C3, C3 Aircross a Opel Frontera vrátane elektrických verzií; Peugeot 208 sa tam už nevyrába.
Vlastný trojročný výhľad ZAP je pomerne pesimistický: po otvorení závodu Volvo Košice sa celková národná produkcia skôr ustáli na plató, než by ďalej stúpala. Košice teda môžu slovenskú automobilovú výrobu geograficky skôr prerozdeliť než rozšíriť — a to je pre západ iná správa než pre východ.
Čo to znamená pre východné priemyselné nehnuteľnosti
Úvodný paradox sa rozpúšťa do konkrétnej dynamiky. Pri neobsadenosti 2,66 % nemá východ žiadny vankúš prázdnych plôch, z ktorého by nový dopyt mohol okamžite čerpať. Východná neobsadenosť klesla z 3,81 % v treťom kvartáli 2025 na 2,66 % v prvom kvartáli 2026, kým západ sa za to isté obdobie držal nad 10 %.
Vyplývajú z toho dva dôsledky.
Tlak na výstavbu predbieha nábeh výroby. Dodávatelia pracujúci v režime just-in-time a just-in-sequence musia byť pripravení súbežne so štartom montáže, nie až po ňom. Keďže vnútri dodávateľského parku Valaliky je k dispozícii len približne šesťdesiat hektárov, tento dopyt sa nevyhnutne preleje do širšieho košického a prešovského trhu — teda tam, kde už CTP a Sibareal pôsobia.
Nájomné by sa malo približovať k celoštátnym úrovniam. Prime skladové nájomné na Slovensku vzrástlo z 5,80 na 5,95 eura za m² mesačne medzi prvým polrokom 2025 a prvým kvartálom 2026, pričom celkový fond moderných priestorov sa rozšíril zo 4,64 na 4,87 milióna m². Východné nájomné, ktoré doteraz odrážalo tenký periférny trh, má priestor na pohyb.
Jedna výhrada k národnému číslu o dopyte. Automotive tvoril 31 % dopytu v prvom kvartáli 2026, pred 3PL logistikou s 30 %, e-commerce so 17 %, retailom s 11 % a výrobou s 10 %. Lenže 53 % všetkých prenájmov v tom kvartáli tvorili opätovné rokovania o existujúcich zmluvách, pričom nové zmluvy predstavovali iba 16 %. Dominancia sektora teda opisuje skôr stabilnú než expandujúcu základňu nájomcov.
Treba tiež poznamenať, že dve veľké poradenské spoločnosti čítajú ten istý kvartál odlišne: CBRE uvádza prime nájomné 5,95 eura a neobsadenosť 8,12 %, zatiaľ čo Cushman & Wakefield 5,30 eura a 7,72 %. Údaje treba citovať so zdrojom, nie ich priemerovať.
Riziká
Harmonogram sa už raz posunul. Špekulatívne postavené haly, ktoré istý čas stoja prázdne, vážia na tenkom východnom trhu s obmedzeným okruhom alternatívnych nájomcov viac než na hlbokom bratislavskom trhu.
Model nie je zverejnený. Bez neho zostáva objemový plán — a teda počet a veľkosť dodávateľov — scenárom.
Koncentrácia. Región, ktorého priemyselný dopyt stojí na jednom dominantnom odberateľovi a jeho reťazci, je citlivejší na automobilový cyklus než diverzifikovaný západ. Investícia GATD to do istej miery vyvažuje a ďalšie neautomobilové príchody by to vyvažovali ešte viac.
Samotný dopyt po elektromobiloch je nepredvídateľný, čo sa premieta do rozhodnutí o objemoch a tým aj do toho, koľko dodávateľskej plochy okolo závodu bude reálne obsadenej.
Závery
Závod Volva vo Valalikoch je najsilnejším signálom, že sa priemyselná gravitácia Slovenska presúva na východ, a ten presun je v teréne ďalej než v mediálnej pokrytí. Závod práve vstupuje do predsériovej prevádzky; Polestar 7 je potvrdený na rok 2028; CTP a Sibareal už stavajú v Prešove a v katastri Valalík; a investor do leteckých komponentov za 105 miliónov eur uviedol vznikajúce dodávateľské zázemie Volva ako dôvod výberu lokality.
Obmedzením je aritmetika. Z 341 vysporiadaných hektárov pripadá 281,2 Volvu, čím na dodávateľov zostáva približne šesťdesiat — v regióne, kde je neobsadenosť 2,66 % a kam smeruje len 6 % národných prenájmov. Dopyt prekročí to, čo dokáže pojať samotný park.
Pre developerov a investorov teda odkaz neznie, že východ už dorazil, ale že pripravenosť musí montážnu linku predbiehať, nie ju dobiehať — a že pri nezverejnenom modeli a harmonograme, ktorý sa už raz posunul, stále oddeľuje obozretný záväzok od predčasného disciplína v čítaní faktov.
Údaje vychádzajú z reportov CBRE, Cushman & Wakefield, SARIO, ZAP SR a z komunikácie Valaliky Industrial Park aktuálnych v čase spracovania. Poradenské spoločnosti používajú odlišné definície trhu a ich údaje nie sú zameniteľné. Pozemkové, zamestnanecké a infraštruktúrne čísla parku pochádzajú z verejných súťaží a projektovej komunikácie a pre presnú prácu ich treba overiť voči aktuálnym podkladom. Všeobecné informácie o trhu komerčných nehnuteľností. Nejde o investičné, daňové ani právne poradenstvo.