Najtesnejší logistický trh Slovenska je zároveň ten, ktorý si takmer nikto neprenajíma. Východné Slovensko malo v prvom kvartáli 2026 najnižšiu neobsadenosť skladových a priemyselných hál v krajine — len 2,66 % — a zároveň naň pripadlo iba 6 % všetkých prenájmov. Západné Slovensko je presne opačný prípad: najviac voľných plôch (neobsadenosť 10,27 %) a pritom výrazne živší dopyt. Celoslovenské priemerné číslo — neobsadenosť okolo 8,12 % podľa CBRE Slovakia za Q1 2026 (Property Forum, 14.05.2026) — tento rozpor úplne zamlčuje. Kto číta trh cez jedno národné číslo, číta tri rozdielne trhy naraz. A práve geografia, nie priemer, rozhoduje o tom, kde má nájomca výber a kde ho nemá.

Koridor D1 ako chrbtica slovenskej logistiky

Slovenská logistika sa neodohráva rovnomerne po celej krajine. Sústreďuje sa pozdĺž jednej osi — diaľničného koridoru D1, ktorý spája Bratislavu cez Trnavu, Trenčín a Žilinu s Prešovom a Košicami na východe, teda takmer celú dĺžku krajiny zo západu na východ. CBRE Slovakia vo svojich prehľadoch trhu identifikuje ako kľúčové lokality práve Bratislavu, koridor D1, Nitru, Trnavu, Žilinu a Košice — inými slovami, mapa moderného skladového fondu kopíruje trasu diaľnice. Tam, kde vedie D1 a jej napojenia, stoja haly triedy A; kde diaľnica chýba, moderná logistická nehnuteľnosť prakticky nie je.

Táto os však nie je homogénna. Rovnaká diaľnica prechádza tromi ekonomicky odlišnými prostrediami: hustým, na spotrebu a distribúciu orientovaným Bratislavským regiónom na západnom konci; širším západným Slovenskom s koncentráciou automobilového a výrobného priemyslu; a rednúcim, no priemyselne rozbiehajúcim sa východom. Každé z týchto prostredí má vlastnú rovnováhu ponuky a dopytu — a preto aj vlastnú mieru neobsadenosti. Národný priemer je iba ich matematickým súčtom, nie obrazom reality ktoréhokoľvek z nich.

Tri trhy skryté v jednom čísle

Regionálne rozdiely v neobsadenosti sú v Q1 2026 pozoruhodne veľké. Podľa CBRE Slovakia (Property Forum, 14.05.2026) mal Bratislavský región neobsadenosť 6,92 %, západné Slovensko 10,27 %, stredné Slovensko 9,83 % a východné Slovensko len 2,66 %. Rozpätie medzi najprázdnejším a najtesnejším regiónom je teda takmer štvornásobné — a to na trhu, ktorého priemer znie ako pokojných 8 %.

Ešte výrečnejší je pohyb v čase. O dva kvartály skôr, v Q3 2025, boli regionálne čísla podľa CBRE Slovakia (firemnereality.sk, Q3 2025) takéto: západ 10,25 %, stred 9,30 %, širší Bratislavský región 6,38 % a východ 3,81 %. Za dva kvartály sa teda východ ešte utiahol — z 3,81 % na 2,66 % — zatiaľ čo Bratislavský región a stred sa mierne uvoľnili (z 6,38 % na 6,92 %, resp. z 9,30 % na 9,83 %) a západ zostal prakticky bez pohybu. Trend nie je náhodný výkyv jedného kvartála: východ sa uťahuje, západ drží prebytok, centrum sa pomaly uvoľňuje. To sú tri odlišné trajektórie, nie jeden trh.

Kľúčové je nezamieňať si nízku neobsadenosť s veľkosťou trhu. Východ je najtesnejší nie preto, že by tam prebiehala najväčšia aktivita, ale preto, že jeho fond je tenký a takmer celý obsadený. Nízke číslo tu vypovedá o malej ponuke, nie o mohutnom dopyte. A naopak — západ nie je „slabý“ preto, že má 10 % voľných hál; má ich preto, že jeho fond je najväčší a developeri doň stavali s predstihom.

Prečo je východ najtesnejší

Východné Slovensko funguje ako tenký, no rýchlo sa uťahujúci trh. Moderného skladového fondu je tu historicky málo a väčšina novej výstavby vzniká na mieru konkrétneho nájomcu (build-to-suit), nie špekulatívne. Keď sa hala stavia až vtedy, keď je pre ňu podpísaný nájomca, na trhu jednoducho nezostáva prázdny priestor, ktorý by dvíhal neobsadenosť. Malá základňa navyše znamená, že aj jediná väčšia transakcia dokáže číslom neobsadenosti citeľne pohnúť nadol — čo presne vidno v poklese z 3,81 % na 2,66 % za dva kvartály.

Za týmto uťahovaním stojí jasný priemyselný impulz. Automobilka Volvo Cars buduje pri Košiciach závod za 1,2 miliardy €, výhradne elektrický (EV-only), s projektovanou kapacitou 250 000 vozidiel ročne; spustenie výroby bolo posunuté na začiatok roka 2027 (Volvo Cars, 07/2025). Model, ktorý tu bude vznikať, výrobca oficiálne nezverejnil — opísal ho len ako Volvo „novej generácie“ a nejde o model EX30. Takýto projekt generuje dopyt po logistických a priemyselných priestoroch dávno pred spustením montážnej linky: dodávateľské reťazce v režime just-in-time a just-in-sequence potrebujú haly v dosahu závodu, a to práve v čase, keď je fond východu najtenší. Ide o klasický nearshoringový mechanizmus — výroba sa približuje k odbytovému trhu a ťahá za sebou celú vrstvu logistiky.

Treba však zostať pri geografii presne. Veľká časť ostatných nearshoringových a batériových projektov krajiny nesmeruje na východ, ale na západ a do stredu: gigafabrika batérií Gotion-InoBat za 1,2 miliardy € vzniká v Šuranoch (Nitriansky región) a závod EV-modulov Hyundai Mobis za približne 257 miliónov USD v Novákoch (stredné Slovensko) — podľa oznámení Gotion-InoBat a Hyundai Mobis (2024–2025). Pre východ je preto Volvo Košice zatiaľ osamoteným, no o to výraznejším ťahúňom. Práve preto je jeho logistický trh dnes taký tesný: dopyt beží pred ponukou a špekulatívna výstavba ho ešte nedobehla.

Prečo západ drží najviac voľných hál

Západné Slovensko vrátane širšieho okolia Bratislavy, Trnavy a Nitry je najstarší a najväčší logistický trh krajiny — a práve preto v ňom v absolútnom vyjadrení stojí najviac prázdnych metrov. Neobsadenosť 10,27 % v Q1 2026 (CBRE Slovakia, Property Forum, 14.05.2026) nie je znakom ochabnutého dopytu, ale dôsledkom toho, že tu prebieha najviac špekulatívnej výstavby. Kľúčoví európski developeri — CTP, ktorý je vôbec najväčším kótovaným vlastníkom a developerom priemyselnej nehnuteľnosti v Európe s priemerným trhovým podielom 28,2 % v kľúčových krajinách vrátane Slovenska (CBRE / firemné dáta CTP, polovica 2025), a popri ňom Prologis, P3, Panattoni či VGP — sústreďujú svoje projekty práve do západnej časti koridoru D1.

Špekulatívny model znamená, že hala vzniká skôr, než je pre ňu podpísaný nájomca. Developer stavia „na trh“ v očakávaní, že priestor sa prenajme po dokončení. Kým sa tak stane, hala figuruje v štatistike ako voľná. Na najväčšom a najaktívnejšom trhu krajiny je preto vysoká neobsadenosť paradoxne znakom dôvery developerov, nie ich slabosti — stavajú, lebo veria dlhodobému dopytu, a časový posun medzi dokončením a prenájmom sa premieta do vyššieho percenta voľných plôch. Rozdiel oproti východu je metodický: východ rastie na mieru, západ rastie s predstihom.

Paradox 72 %: kde sa vlastne prenajíma

Ak východ číslom neobsadenosti pôsobí ako najžiadanejší trh, geografia prenájmov ukazuje pravý opak. Podľa CBRE Slovakia (Property Forum, 14.05.2026) pripadlo v Q1 2026 na Bratislavský región 72 % všetkej realizovanej prenájmovej aktivity, na západné Slovensko 22 % a na východ len 6 %. Mapa voľných plôch a mapa prenájmov sú teda takmer zrkadlové: tam, kde je najviac voľného priestoru (západ) a najmenej (východ), sa reálne uzatvára oveľa menej zmlúv než v Bratislavskom regióne, ktorý má neobsadenosť len mierne pod priemerom.

Vysvetlenie je v type dopytu. Bratislavský región nie je primárne výrobný — je distribučný a spotrebný. Ťahúňmi prenájmu tu nie sú automobilky, ale poskytovatelia logistiky tretej strany (3PL) a elektronický obchod, ktoré potrebujú byť čo najbližšie k spotrebiteľovi a k hraniciam s vyspelými trhmi. Mentálne i logisticky je Bratislava bližšie k Viedni než k väčšine Slovenska; leží na križovatke smerov do Rakúska, Česka a Maďarska, čo z nej robí prirodzený distribučný uzol pre celý stredoeurópsky región. Práve preto sem smeruje väčšina prenájmov aj napriek tomu, že tu nie je najviac voľných hál — dopyt po poslednej míli a regionálnej distribúcii je tu najstálejší a priestory sa obsadzujú priebežne.

Neobsadenosť 6,92 % v Bratislavskom regióne tak neznamená stagnáciu, ale vysokú obrátkovosť: priestory sa uvoľňujú a znova obsadzujú v krátkych cykloch, takže v každom momente je časť fondu „medzi nájomcami“. To je zdravé číslo aktívneho trhu — na rozdiel od tenkého východu, kde nízka neobsadenosť odráža jednoducho nedostatok ponuky.

Ako čítať regionálnu mapu: nájomca, developer, investor

Pre nájomcu je regionálna divergencia predovšetkým otázkou vyjednávacej sily. Na západe, kde je neobsadenosť 10,27 %, má nájomca výber, konkurenčné ponuky a priestor na vyjednávanie o nájomnom aj o podmienkach. Na východe, kde je voľných hál sotva 2,66 %, výber prakticky nie je — kto chce moderný sklad v dosahu Košíc, musí buď čakať na uvoľnenie, alebo ísť cestou výstavby na mieru s dlhším časom dodania. To sú dve úplne odlišné vyjednávacie pozície na tej istej diaľnici.

Pre developera je odkaz zrkadlový. Západ odmeňuje objem a rýchlosť, no nesie riziko dočasného prebytku — špekulatívna hala sa nemusí prenajať okamžite a niekoľko kvartálov generuje prázdne metre. Východ odmeňuje presnosť: projekt viazaný na konkrétneho priemyselného nájomcu (typicky v automobilovom dodávateľskom reťazci okolo Volva) má obsadenosť istú od prvého dňa, no vyžaduje trpezlivosť a väzbu na jediný veľký impulz. Ide o dva odlišné rizikové profily, nie o „lepší“ a „horší“ región.

Pre investora je rozhodujúca likvidita a hĺbka trhu. Bratislavský región s 72 % prenájmovej aktivity ponúka najhlbší, najlikvidnejší trh s najstálejším dopytom — a preto aj najpredvídateľnejšie výnosy. Východ je opakom: tesný, no tenký a menej likvidný, s výnosom naviazaným na úspech jedného priemyselného cyklu. Nízka neobsadenosť tu nie je automaticky signálom na vstup — je signálom, že trh je malý a že jeho ďalší vývoj závisí od toho, ako sa rozbehne košický priemyselný klaster.

Závery

Slovenský logistický trh v Q1 2026 nie je jeden trh s neobsadenosťou 8 %, ale prinajmenšom tri trhy pozdĺž koridoru D1 s neobsadenosťou od 2,66 % na východe po 10,27 % na západe (CBRE Slovakia, Q1 2026). Nízke číslo východu vypovedá o tenkom fonde a výstavbe na mieru, ťahanej najmä projektom Volvo Košice; vysoké číslo západu je dôsledkom najväčšej základne a špekulatívnej výstavby kľúčových európskych developerov. A mapa prenájmov to celé prevracia: 72 % aktivity smeruje do Bratislavského regiónu, kde rozhoduje distribúcia, 3PL a elektronický obchod, nie výroba. Pre nájomcu, developera aj investora z toho plynie jeden praktický záver — na slovenskom logistickom trhu nemá zmysel čítať národný priemer. Rozhoduje región, poloha na D1 a typ dopytu, ktorý daný úsek koridoru poháňa.

Tento článok má len informatívny charakter a nie je právnym, daňovým ani finančným poradenstvom.