Odborne posúdila Roksolana Pyrtko

Kancelárska budova s ôsmimi nadzemnými podlažiami v pásme C v Bratislave platí dnes daň zo stavieb 14,71 eura na m² zastavanej plochy ročne a najviac 20,80 eura pri strope podľa návrhu zákona, v I. kategórii v Košiciach 13,65 a najviac 19,90 eura (modelový výpočet zo sadzieb VZN na rok 2026). Príplatok za podlažie je dnes 0,33 eura v Bratislave a 0,25 eura v Košiciach; návrh Ministerstva financií SR z 13. júla 2026 by nahradil jeho strop pri nebytových stavbách, 0,33 eura, najnižšou sadzbou dane na bývanie v obci: 1,20 eura v Bratislave a 1,143 eura v Košiciach.

Príplatok za podlažie a sadzba pre kancelárie podľa VZN na rok 2026

Kancelárska budova na ostatné podnikanie patrí v oboch mestách do kategórie podľa § 10 ods. 1 písm. h) zákona č. 582/2004 Z. z.: v Bratislave platí 10,20 až 13,15 eura za m² zastavanej plochy podľa pásma A až D, v Košiciach 11,90, 10,50 a 9,10 eura podľa kategórie I až III. Príplatok za podlažie je v Bratislave 0,33 eura pri všetkých kategóriách stavieb a v Košiciach 0,25 eura.

Obec, pásmo alebo kategória Sadzba pre ostatné podnikanie (eur/m² zastavanej plochy) Najnižšia sadzba na bývanie v obci (eur/m²) Príplatok za podlažie 2026 (eur/m²) Strop podľa návrhu (eur/m²)
Bratislava, pásmo C 12,40 1,20 0,33 1,20
Bratislava, pásmo D 13,15 1,20 0,33 1,20
Košice, I. kategória 11,90 1,143 0,25 1,143
Košice, II. kategória 10,50 1,143 0,25 1,143

Najnižšia sadzba na bývanie je v Bratislave 1,20 eura v pásmach A a B a v Košiciach 1,143 eura v III. kategórii; strop podľa návrhu je jeden pre celú obec, nie pre pásmo ani kategóriu.

Modelový výpočet dane na m² zastavanej plochy podľa počtu nadzemných podlaží

Daň zo stavieb pri viacpodlažnej budove je súčin zastavanej plochy a sadzby zvýšenej o súčin počtu ďalších podlaží a príplatku, bez prvého nadzemného podlažia (zákon č. 582/2004 Z. z., § 12a ods. 2). Na 1 m² zastavanej plochy dáva pri 8 nadzemných podlažiach pásmo C v Bratislave 14,71 eura dnes a 20,80 eura pri strope, I. kategória v Košiciach 13,65 a 19,90 eura (modelový výpočet z čísel v tabuľke).

Obec, pásmo alebo kategória Nadzemných podlaží Dnes (eur/m² zastavanej plochy) Pri strope podľa návrhu (eur/m²) Rozdiel (eur/m²)
Bratislava, pásmo C 4 13,39 16,00 2,61
Bratislava, pásmo C 8 14,71 20,80 6,09
Košice, I. kategória 4 12,65 15,33 2,68
Košice, I. kategória 8 13,65 19,90 6,25

Pri 8 nadzemných podlažiach je rozdiel 0,76 eura v Bratislave a 0,78 eura v Košiciach na m² podlahovej plochy, ak má každé podlažie rovnaký pôdorys. Rozdiel je rovnaký vo všetkých pásmach a kategóriách tej istej obce, lebo strop je jeden pre obec a mení sa len základná sadzba. Ide o modelový výpočet z čísel v tabuľkách, nie o daň konkrétnej budovy.

Návrh LP/2026/390 viaže strop pri nebytových stavbách na sadzbu na bývanie

Návrh zákona prepisuje § 12 ods. 3 tak, že príplatok za podlažie nesmie presiahnuť najnižšiu sadzbu dane zo stavieb na bývanie, ktorú obec ustanovila vo VZN; pri stavbách na bývanie zostáva najviac 0,33 eura. Obec môže príplatok odlíšiť podľa druhu stavby aj podľa katastrálneho územia. Dôvodová správa určuje hranicu podľa najnižšej sadzby na bývanie na území celej obce.

Pripomienkové konanie trvalo od 13. do 31. 7. 2026 a navrhovaná účinnosť je 1. 11. 2026 (Čl. II). Medzi návrhmi zákonov doručenými Národnej rade SR od 27. 8. do 5. 10. 2026, teda tlačami č. 1486 až 1555, nie je návrh zákona o miestnych daniach (NR SR, zoznam predložených návrhov zákonov, stav k 9. 10. 2026). Obec môže sadzbu a príplatok zmeniť len k 1. januáru zdaňovacieho obdobia (§ 98).

Zmrazenie podľa § 104t ods. 2 a rozpätie dane na rok 2027

Druhá veta § 104t ods. 2 návrhu zmrazuje na rok 2027 len jediný príplatok podľa prvej vety nového § 12 ods. 3 na sumu z VZN na rok 2026, teda 0,33 eura v Bratislave a 0,25 eura v Košiciach. Príplatok odlíšený podľa druhu stavby, ktorý nový § 12 ods. 3 výslovne dovoľuje, text nezmrazuje; dôvodová správa opisuje zmrazenie len pri stavbách na bývanie a o stavbách na podnikanie mlčí.

Strop 1,20 a 1,143 eura sa pri kancelárii dá dosiahnuť v oboch prečítaniach odlíšením príplatku podľa druhu stavby; prečítania sa líšia len v tom, či možno zvýšiť jediný príplatok pre všetky druhy stavieb. Obec si môže zvoliť akúkoľvek sumu do stropu alebo VZN nezmeniť, lebo obce podľa dôvodovej správy nie sú nútené nič meniť, a VZN na rok 2027 k 9. 10. 2026 ešte nie sú. Pri 8 nadzemných podlažiach to dáva v Bratislave 14,71 eura na m² zastavanej plochy pri príplatku bez zmeny a najviac 20,80 eura pri strope, v Košiciach 13,65 a najviac 19,90 eura (modelový výpočet).

Platnosť a znenie zákona ukáže až jeho prijatie parlamentom, ak k nemu dôjde. Najbližší datovaný krok je začiatok schôdze NR SR 17. 11. 2026 (NR SR, harmonogram schôdzí na rok 2026), teda po navrhovanej účinnosti 1. 11. 2026.

Zdroje a overenie

Sadzby a príplatok sú z VZN na rok 2026, znenie zákona zo Slov-Lex a návrh z pripomienkového konania; stav k 9. 10. 2026. Modelové sumy sú vlastný výpočet zo sadzieb v tabuľkách a pre iné pásma a kategórie sa líšia len základnou sadzbou.

Ukazovateľ Zdroj Poznámka
Kategória stavieb, sadzba, strop 0,33 eura, vzorec dane, § 98 Slov-Lex, zákon č. 582/2004 Z. z., znenie od 1. 9. 2026 Znenie od 1. 1. 2027 nemení § 12 ods. 2 a 3
Nový § 12 ods. 3, § 104t, § 104u, Čl. II Ministerstvo financií SR, návrh zákona LP/2026/390, zverejnený 13. 7. 2026 (cez SKDP) Návrh, nie platný predpis
Hranica podľa najnižšej sadzby na bývanie v obci Ministerstvo financií SR, dôvodová správa, osobitná časť Návrh
Sadzby a príplatok v Bratislave Hlavné mesto SR Bratislava, Sadzby dane z nehnuteľností, VZN č. 13/2019 o dani z nehnuteľnosti v znení neskorších zmien (úplné znenie po VZN 6/2025, účinné od 1. 1. 2026) Zdaňovacie obdobie 2026; pásma A až D
Sadzby a príplatok v Košiciach Mesto Košice, Miestne dane, VZN č. 132 Rok 2026; kategórie I. až III.; tri desatinné miesta
Predložené návrhy zákonov, začiatky schôdzí Národná rada SR, zoznam predložených návrhov a harmonogram schôdzí na rok 2026 Tlače č. 1486 až 1555; schôdza od 17. 11. 2026

Tento materiál odborne posúdila Roksolana Pyrtko, ktorá je CEO ľvovských nákupných a zábavných centier «Roksolana» a «Spartak», advokátkou a odborníčkou na analytiku a rozvoj komerčných nehnuteľností.

Materiál má informatívny charakter a nepredstavuje právne, daňové ani finančné poradenstvo.