Odborne posúdila Roksolana Pyrtko

Potvrdenie Štatistického úradu SR z 15. januára 2026 uvádza za rok 2025 priemernú infláciu 4,0 %; harmonizovaný index Eurostatu dal za Slovensko 4,2 % a za eurozónu 2,1 %. Indexačná doložka by z tých istých dát vypočítala iné číslo podľa toho, ktorý index a ktoré obdobie menuje: na každých 100 € mesačného nájomného je to rozdiel medzi 4,00 € a 2,10 €.

V roku 2026 sa poradie týchto indexov nedrží. V auguste 2026 dosiahol harmonizovaný index eurozóny medziročne 3,2 %, kým slovenský harmonizovaný aj národný index 3,1 %. Rýchly odhad za september 2026 z 2. októbra uvádza pre eurozónu 3,8 % a pre Slovensko 3,1 %; konečné údaje vyjdú 15. a 16. októbra. V priemere za posledných dvanásť mesiacov je pritom Slovensko k augustu stále vyššie, 3,9 % proti 2,5 %. Ktoré z týchto čísel sa do nájomného premietne, určuje text zmluvy, nie štatistika.

Indexácia nájomného stojí na dvoch registroch: CPI Štatistického úradu SR a HICP Eurostatu

Indexácia nájomného na Slovensku sa môže opierať o dva verejné registre dvoch inštitúcií. Štatistický úrad Slovenskej republiky publikuje národný index spotrebiteľských cien a raz ročne vydáva potvrdenie o priemernej ročnej inflácii. Eurostat publikuje harmonizovaný index spotrebiteľských cien za Slovensko aj za eurozónu v jednom datasete. Ani jedna z týchto publikácií neuvádza všetky tri rady vedľa seba.

Národný index, označovaný skratkou CPI, zverejňuje Štatistický úrad SR mesačne. Posledná informatívna správa za august 2026 o národnom indexe vyšla 15. septembra 2026 a uvádza medziročnú infláciu 3,1 % a úhrn za prvých osem mesiacov roka 3,6 %. Národný index podľa tej istej správy zahŕňa aj položku imputovaného nájomného, ktorú harmonizovaný index nemá.

Harmonizovaný index, označovaný skratkou HICP, počíta každý štát Európskej únie podľa spoločných pravidiel a Eurostat z neho skladá agregát za eurozónu. Dataset prc_hicp_minr, aktualizovaný 2. októbra 2026, obsahuje pre Slovensko aj eurozónu úrovne indexu so základom 2025 aj 2015, medziročné miery a dvanásťmesačný kĺzavý priemer, od januára 2025 po august 2026 a pre september 2026 rýchly odhad.

Súhrnná tabuľka nižšie berie z oboch registrov štyri spôsoby, ako sa z indexov dá spočítať zmena: priemer celého roka, medziročnú zmenu za december, medziročnú zmenu za posledný uzavretý mesiac a priemer bežného roka; dopĺňa rýchly odhad za september 2026. Dve bunky, ktoré žiadny register priamo nepublikuje, sú vlastný výpočet z úrovní indexu a sú tak označené.

Súhrnná tabuľka: tri indexy inflácie, päť období, dátum stavu pri každom stĺpci

Národný index Štatistického úradu SR, harmonizovaný index za Slovensko a harmonizovaný index za eurozónu dávajú v jednotlivých obdobiach rôzne čísla a od augusta 2026 aj iné poradie. Za rok 2025 a za december 2025 je eurozóna o 1,8 až 2,1 percentuálneho bodu nižšie než slovenské indexy. V auguste 2026 je najvyššie, v priemere január až august 2026 opäť najnižšie a v septembrovom odhade o 0,7 percentuálneho bodu nad Slovenskom.

Obdobie CPI Slovensko, ŠÚ SR (stav 15. 1. a 15. 9. 2026) HICP Slovensko, Eurostat (stav 2. 10. 2026) HICP eurozóna, Eurostat (stav 2. 10. 2026)
Priemer roka 2025 oproti roku 2024 4,0 % 4,2 % 2,1 %
December 2025 oproti decembru 2024 3,8 % 4,1 % 2,0 %
August 2026 oproti augustu 2025 3,1 % 3,1 % 3,2 %
Január až august 2026 oproti rovnakému obdobiu 2025 3,6 % 3,7 % (vlastný výpočet) 2,7 % (vlastný výpočet)
September 2026 oproti septembru 2025 (rýchly odhad) zverejnenie 15. 10. 2026 3,1 % (odhad) 3,8 % (odhad)

Priemer roka 2025 za harmonizované indexy je dvanásťmesačný kĺzavý priemer k decembru 2025, ako ho vedie Eurostat. Vlastný výpočet v riadku január až august delí priemer indexov 2025=100 za január až august 2026 priemerom za január až august 2025: za Slovensko 103,30 ku 99,58, za eurozónu 102,36 ku 99,71. Štatistický úrad SR uvádza za rovnaké obdobie pre národný index priamo 3,6 %. Riadok za september obsahuje rýchly odhad, ktorý sa pri konečných údajoch z 15. a 16. októbra môže zmeniť.

Stĺpec národného indexu kombinuje dve publikácie. Hodnoty za rok 2025 pochádzajú z januára 2026, teda z obdobia pred zmenou klasifikácie, hodnoty za rok 2026 už z novej klasifikácie. Harmonizované stĺpce sú z jedného datasetu s jedným dátumom aktualizácie, prepočítaného spätne do novej klasifikácie aj za rok 2025.

Rok 2025: národný CPI 4,0 %, slovenský HICP 4,2 %, eurozóna 2,1 %

Za rok 2025 dal národný index spotrebiteľských cien Štatistického úradu SR priemernú ročnú infláciu 4,0 %, harmonizovaný index za Slovensko 4,2 % a harmonizovaný index za eurozónu 2,1 %. Medziročne za december 2025 to bolo 3,8 %, 4,1 % a 2,0 %. Tieto čísla boli k dispozícii pri januárovej indexácii nájomného v roku 2026.

Hodnotu 4,0 % Štatistický úrad SR potvrdil osobitným dokumentom. Potvrdenie o miere inflácie v SR z 15. januára 2026 uvádza, že miera inflácie meraná indexom spotrebiteľských cien dosiahla v roku 2025 oproti predchádzajúcemu roku v priemere 4,0 %. Je to jediný z troch údajov, ktorý má formu podpísaného potvrdenia, a nie len riadku v databáze.

Medziročnú hodnotu za december 2025 obsahuje tabuľka sp0029ms Štatistického úradu SR, aktualizovaná 15. januára 2026: index 103,8 pri rovnakom mesiaci minulého roka rovnom 100. Tá istá tabuľka dáva za úhrn roka 104,0, teda rovnakých 4,0 % ako potvrdenie. Rozdiel medzi decembrovou a priemernou hodnotou je pri národnom indexe 0,2 percentuálneho bodu.

Medzi národným a harmonizovaným indexom za Slovensko je za rok 2025 rozdiel 0,2 bodu v priemere a 0,3 bodu v decembri. Oba indexy merajú ceny na tom istom území, líšia sa však košom. Harmonizovaný index nezahŕňa imputované nájomné ani vybrané položky väčších opráv a údržby bývania, a preto má aj iné váhy ostatných skupín.

Medzi slovenským a eurozónovým harmonizovaným indexom je rozdiel 2,1 bodu v priemere aj v decembri. Doložka naviazaná na eurozónu by teda nájomné v januári 2026 zvýšila o polovicu toho, čo doložka naviazaná na slovenský harmonizovaný index. Na nájomnom 100 € mesačne je to 2,10 € proti 4,20 €, pri národnom indexe 4,00 €.

Eurozóna v auguste 2026 prvý raz od januára 2025 predbehla Slovensko

V auguste 2026 dosiahol harmonizovaný index eurozóny medziročne 3,2 %, harmonizovaný index za Slovensko 3,1 % a národný index Štatistického úradu SR takisto 3,1 %. Je to prvý mesiac v rade od januára 2025, v ktorom je medziročná miera eurozóny vyššia než slovenská. Dvanásťmesačný priemer pritom ostáva na Slovensku 3,9 % a v eurozóne 2,5 %.

Podľa datasetu Eurostatu mala eurozóna v auguste 3,2 % po 2,9 % v júli a 2,0 % v auguste 2025. Pre Slovensko dataset uvádza 4,4 % v auguste 2025, 3,2 % v júli 2026 a 3,1 % v auguste 2026.

Rýchly odhad za september 2026, ktorý Eurostat zverejnil 2. októbra 2026, uvádza pre eurozónu 3,8 % po 3,2 % v auguste; najvyššiu ročnú mieru mala energia, 18,8 % po 14,3 % v auguste. Pre Slovensko Štatistický úrad SR v rýchlom odhade z toho istého dňa uvádza 3,1 %, rovnako ako v auguste, pri medzimesačnom raste 0,2 %. Rozdiel medzi eurozónou a Slovenskom sa v odhade zväčšuje na 0,7 percentuálneho bodu; konečné septembrové údaje vyjdú 15. a 16. októbra.

Obe rady sa k augustovej hodnote dostali opačnými cestami. Slovenský harmonizovaný index vzrástol v januári 2026 oproti decembru o 2,0 % a v ďalších mesiacoch sa pohyboval len o desatiny. Harmonizovaný index eurozóny v januári klesol o 0,6 % a najviac pridal v marci a apríli, o 1,3 % a 1,0 % za mesiac.

Štatistický úrad SR v augustovej správe pripisuje slovenský vývoj najmä odboru bývanie, voda, elektrina, plyn a iné palivá, ktorý bol medziročne drahší o 7,4 % pre regulačné opatrenia zavedené v januári, a pohonným látkam s rastom 17,4 %. Tento odbor tvorí najväčší podiel výdavkov domácností, 21,8 %. Potraviny a nealkoholické nápoje boli naopak lacnejšie o 2,5 % a tvoria druhý najväčší podiel, 20,9 %.

Pre indexáciu nájomného z toho vyplýva jednoduché pravidlo čítania. Januárový skok slovenského indexu je obsiahnutý v každom medziročnom porovnaní až do decembra 2026, pretože všetky porovnávajú úroveň roka 2026 s úrovňou roka 2025. Medziročná hodnota za jeden mesiac a priemer za dvanásť mesiacov preto v roku 2026 dávajú pre Slovensko a eurozónu opačné poradie.

Január až august 2026: priemer 3,7 % proti 2,7 %, od decembra 2,8 % proti 3,0 %

Za prvých osem mesiacov roka 2026 bol harmonizovaný index za Slovensko v priemere o 3,7 % vyššie než za rovnaké obdobie roka 2025 a harmonizovaný index eurozóny o 2,7 %, obe hodnoty ako vlastný výpočet z údajov Eurostatu. Národný index Štatistického úradu SR dal za rovnaké obdobie 3,6 %. Od decembra 2025 do augusta 2026 však eurozóna vzrástla viac.

Zmenu od decembra ukazujú úrovne indexov 2025=100 v datasete Eurostatu. Slovenský harmonizovaný index stál v decembri 2025 na 100,75 a v auguste 2026 na 103,60, čo je rast o 2,8 %. Index eurozóny stál na 100,63 a 103,69, čo je rast o 3,0 %. Oba údaje sú vlastný výpočet z uvedených úrovní.

Každý spôsob výpočtu dostáva z rovnakých dát iné číslo. Porovnanie priemeru roka s priemerom predchádzajúceho roka dáva v roku 2026 eurozóne nižšie číslo než Slovensku. Porovnanie úrovne indexu v čase poslednej indexácie s úrovňou v čase novej indexácie pracuje s pohybom od decembra, a ten je zatiaľ vyšší v eurozóne.

Dvanásťmesačný kĺzavý priemer, ktorý Eurostat publikuje ako samostatný ukazovateľ, bol v auguste 2026 za Slovensko 3,9 % a za eurozónu 2,5 %. Za Slovensko postupne klesá z 4,2 % v decembri 2025, za eurozónu stúpa z 2,1 %. Hodnota tohto ukazovateľa za december 2026 bude priemernou ročnou mierou za rok 2026 oproti roku 2025.

Nový základ 2025=100 v HICP a koniec základu december 2000 v CPI

Od januára 2026 zmenili oba registre klasifikáciu aj základ. Štatistický úrad SR prešiel na klasifikáciu COICOP 2018, nové váhy a nový základ a od januára 2026 už vo verejnej databáze nepublikuje indexy so základom december 2000. Eurostat zaviedol klasifikáciu ECOICOP verzie 2 a referenčné obdobie 2025=100, pričom rad so základom 2015=100 ostáva dostupný.

Pre doložku, ktorá neodkazuje na mieru inflácie, ale na úroveň indexu s konkrétnym základom, je to podstatný rozdiel. Národný index s referenčným obdobím december 2000 Štatistický úrad SR podľa augustovej správy od januára 2026 vo verejnej databáze nezverejňuje. Harmonizovaný index so základom 2015 Eurostat naďalej vedie, ako uvádza na stránke Information on data, kde sú dostupné indexy 2025=100 aj 2015=100.

Zmena základu medziročnú mieru nemení. Pri slovenskom harmonizovanom indexe dáva rad 2015=100 za august 2026 hodnotu 154,61 proti 150,00 v auguste 2025, teda 3,1 %, rovnako ako rad 2025=100. Pri eurozóne 133,50 proti 129,31 dáva 3,2 %. Obe hodnoty sú vlastný prepočet z datasetu Eurostatu.

Pri eurozóne sa od januára 2026 zmenilo aj zloženie. Eurostat v správe z 2. októbra 2026 uvádza, že údaje do decembra 2025 predstavujú eurozónu s dvadsiatimi členmi a údaje od januára 2026 eurozónu vrátane Bulharska, spojené reťazovým indexom. Rad nazvaný eurozóna tak v jednom roku porovnáva dve rôzne skupiny štátov.

Harmonizovaný index sa môže revidovať. Eurostat na stránke o údajoch odkazuje na článok 7 ods. 5 nariadenia (EÚ) 2016/792 a vedie tabuľku revízií, z ktorej napríklad: 3. marca 2026 opravil eurozónu za január a február 2026 pre technický problém so zahrnutím Bulharska, 24. apríla 2026 obnovil pôvodnú verziu prvého zverejnenia údajov eurozóny za január 2026 a 20. mája 2026 zmenil prepočet na základ 2015 pri radoch, ktoré za rok 2015 nemajú údaje. Hodnota, ktorú doložka prevezme v deň výpočtu, preto nemusí byť tou istou, ktorú dataset ukáže o niekoľko mesiacov neskôr.

Čo v dátach chýba: index komerčného nájomného a podiel doložiek

Ani Štatistický úrad SR, ani Eurostat nepublikujú, ktorý index a ktoré obdobie používajú komerčné nájomné zmluvy na Slovensku. Podiel doložiek podľa typu indexu neuvádza žiadny zo zdrojov v tabuľke Zdroje a overenie. Súhrnná tabuľka preto ukazuje, aké čísla jednotlivé doložky dostanú, nie to, koľko nájomného sa podľa ktorej z nich platí.

Chýba aj index samotného komerčného nájomného. Imputované a skutočné nájomné v národnom indexe sa týka bývania domácností, nie skladov, hál či kancelárií. Štatistický úrad SR v augustovej správe uvádza, že obe položky boli medziročne vyššie, ale ani jedna z nich nemeria nájomné, ktoré indexačná doložka upravuje.

Národný index v novej klasifikácii nie je v otvorenom rozhraní úradu za rok 2025 dostupný po jednotlivých mesiacoch. Hodnota za december 2025 v tabuľke preto pochádza zo staršej tabuľky s dátumom 15. januára 2026. Dvanásťmesačný kĺzavý priemer národného indexu k augustu 2026 nie je k 7. októbru 2026 v otvorených publikáciách úradu dostupný, a v súhrnnej tabuľke preto taký riadok nie je.

Registre sa napokon nezhodujú v termínoch. Eurostat zverejnil rýchly odhad za september 2026 už 2. októbra a v ten istý deň ho pre Slovensko vydal aj Štatistický úrad SR, ktorý rýchly odhad zaradil medzi svoje produkty od októbra 2026. Konečné údaje vyjdú neskôr: národný index za september 15. októbra a harmonizovaný index 16. októbra 2026. Do 15. októbra tak existuje za september len odhad harmonizovaného indexu a národný index ešte nie.

Zdroje a overenie

Ukazovateľ Zdroj Poznámka
Priemerná ročná inflácia 2025 podľa CPI ŠÚ SR, Potvrdenie o miere inflácie v SR 4,0 %, dokument z 15. 1. 2026
CPI za december 2025 a úhrn roka 2025 ŠÚ SR, tabuľka sp0029ms Aktualizované 15. 1. 2026, klasifikácia platná do decembra 2025
CPI za august 2026 a za január až august 2026 ŠÚ SR, informatívna správa za august 2026 Zverejnené 15. 9. 2026, klasifikácia COICOP 2018
HICP Slovensko a eurozóna, indexy a miery Eurostat, dataset prc_hicp_minr Aktualizované 2. 10. 2026 (september je odhad), ECOICOP verzia 2, základ 2025=100 aj 2015=100
Rýchly odhad HICP za september 2026 a energia za august Eurostat, Euro indicators; ŠÚ SR, rýchly odhad harmonizovanej inflácie Zverejnené 2. 10. 2026, odhad pre eurozónu aj Slovensko
Priemer január až august 2026 a zmena od decembra 2025 Vlastný výpočet Z úrovní indexu 2025=100 v datasete Eurostatu, bez externých vstupov

Rozdiel definícií. Národný index spotrebiteľských cien a harmonizovaný index za Slovensko merajú ceny na tom istom území, no harmonizovaný index nezahŕňa imputované nájomné a vybrané položky väčších opráv bývania, a má preto iné váhy. Priemer roka je pri národnom indexe ročná úhrnná miera medziročnej inflácie, pri harmonizovanom dvanásťmesačný kĺzavý priemer. Eurozóna je do decembra 2025 zložená z dvadsiatich štátov a od januára 2026 z dvadsaťjeden.

Pre nájomcu, prenajímateľa a investora: rozhodnutia do januára 2027

Do januárovej indexácie v roku 2027 zverejnia oba registre ešte štyri mesačné hodnoty a jednu ročnú; september je zatiaľ len rýchly odhad. Štatistický úrad SR má v kalendári prvého zverejnenia národný index za september 2026 na 15. októbra a harmonizovaný index za september na 16. októbra 2026. Potvrdenie o priemernej inflácii za rok 2025 vydal úrad 15. januára 2026.

Nájomca

Pre nájomcu je rozhodujúci text vlastnej doložky: ktorý z troch indexov menuje, či porovnáva priemer roka, december alebo úroveň indexu k dátumu poslednej indexácie, a či odkazuje na základ december 2000, ktorý národný index od januára 2026 vo verejnej databáze nemá. Rozpočet nákladov na obsadenie na rok 2027 sa dá postaviť až na zvolenom type a hodnoty k augustu 2026 dávajú len jeho medzistav.

Prenajímateľ

Pre prenajímateľa s viacerými zmluvami je podstatné, že rovnaký mesiac dáva v roku 2026 rôzne poradie indexov podľa typu porovnania. Pri doložkách naviazaných na úroveň indexu treba sledovať, či zmluva určuje náhradný rad pri zmene základu, a pri harmonizovanom indexe aj to, ku ktorému dátumu sa prevezme hodnota, keďže Eurostat údaje reviduje.

Investor

Pre investora, ktorý porovnáva príjmy portfólia so zmluvami naviazanými na slovenský a eurozónový index, je signálom vývoj dvanásťmesačného priemeru v nasledujúcich štyroch mesiacoch. V auguste 2026 bol slovenský priemer vyšší o 1,4 percentuálneho bodu, v decembri 2025 o 2,1 bodu. Konečné hodnoty za rok 2026 prinesú decembrové údaje zverejnené v januári 2027 a potvrdenie Štatistického úradu SR o priemernej ročnej inflácii za rok 2026.

Tento materiál odborne posúdila Roksolana Pyrtko, ktorá je CEO ľvovských nákupných a zábavných centier «Roksolana» a «Spartak», advokátkou a odborníčkou na analytiku a rozvoj komerčných nehnuteľností.

Materiál má informatívny charakter a nepredstavuje právne, daňové ani finančné poradenstvo.