Odborne posúdila Roksolana Pyrtko
Neobsadenosť kancelárií v Bratislave dosiahla 12,25 % aj 14,09 % v Q4 2025 a obe čísla sú správne. Prvé je z hlavného panelu CBRE a vzťahuje sa na fond 2 053 000 m², druhé je z textu toho istého reportu a z tabuľky Cushman & Wakefield a vzťahuje sa na fond 1 755 400 m² bez budov užívaných vlastníkom a bez štátnych budov. Panel za Q1 2026 už uvádza 13,38 %, preto prechod z 12,25 % na 13,38 % vyzerá ako nárast o 1,13 percentuálneho bodu (p. b.), hoci CBRE v texte za Q1 2026 uvádza pokles o 71 bázických bodov, teda o 0,71 p. b.
Voľná plocha na novom fonde pritom podľa Cushman & Wakefield klesla z 247 400 m² v Q4 2025 na 235 500 m² v Q2 2026, teda o 11 900 m². V Q3 2026 stúpla na 254 100 m², teda na 14,40 % z fondu 1 764 400 m² (Cushman & Wakefield), čo je na jednotnom základe o 0,31 p. b. nad Q4 2025. Rozdiel 1,84 p. b. medzi oboma čítaniami je preto účtovný, nie trhový.
Metodika CBRE od Q3 2025 vylučuje z fondu budovy užívané vlastníkom a štátne budovy
CBRE zaviedla v reporte Figures Office za Q3 2025 pre Bratislavu novú metodiku, ktorá z kancelárskeho fondu vylučuje budovy užívané vlastníkom a štátne budovy a ponecháva len plochu komerčne dostupnú na prenájom. Fond sa tým znížil z 2,05 mil. m² na 1,76 mil. m²; odpočet bol približne 283 000 m² v Q3 2025 a približne 297 000 m² v reporte za Q4 2025.
Cushman & Wakefield uvádza v MarketBeat Bratislava Office za Q4 2025 pre mesto aj pre každý z piatich podtrhov dva stĺpce: neobsadenosť 14,09 % a „starú“ neobsadenosť 12,25 %. Stará je podľa poznámky pod tabuľkou rátaná pred revíziou fondu, teda pred odpočítaním budov, ktoré vlastní aj užíva ten istý subjekt. Tabuľky C&W uvádzajú ako zdroj Bratislava Research Forum a čísla na novom základe sa s CBRE zhodujú: 14,09 % v Q4 2025 a 13,42 % v Q2 2026.
Neobsadenosť od Q3 2025 do Q3 2026 v paneli CBRE a na novom základe
Podľa hlavného panelu CBRE bola neobsadenosť 12,65 % v Q3 2025 a 12,25 % v Q4 2025 z fondu približne 2,05 mil. m², od Q1 2026 je 13,38 % a v Q2 2026 je to 13,42 % z fondu 1 755 000 m². Na novom základe sú čísla 14,41 %, 14,09 %, 13,38 % a 13,42 %; CBRE ich uvádza v texte reportov, Cushman & Wakefield v tabuľkách za Q4 2025 a Q2 2026. Pre Q3 2026 uvádza Cushman & Wakefield 14,40 % z fondu 1 764 400 m²; stránka CBRE hodnotu neobsadenosti z panelu k 9. 11. 2026 nezverejňuje (plný report je len cez formulár).
| Obdobie | Panel CBRE: neobsadenosť | Panel CBRE: fond / obsadený fond (tis. m²) | Nový základ: neobsadenosť | Zmena q/q na novom základe (CBRE; Q3 2026: C&W) |
|---|---|---|---|---|
| Q3 2025 | 12,65 % | 2 047 / 1 788 | 14,41 % (CBRE, text) | +0,06 p. b. |
| Q4 2025 | 12,25 % | 2 053 / 1 801 | 14,09 % (CBRE, text; C&W, tabuľka) | −0,38 p. b. |
| Q1 2026 | 13,38 % | 1 755 / 1 521 | 13,38 % (CBRE, panel) | −0,71 p. b. |
| Q2 2026 | 13,42 % | 1 755 / 1 519 | 13,42 % (CBRE, panel; C&W, tabuľka) | +0,04 p. b. |
| Q3 2026 | nezverejnené (k 9. 11. 2026) | 1,76 mil. m² / – | 14,40 % (C&W, tabuľka) | +0,98 p. b. (C&W) |
Séria panelu nie je časovým radom: do Q4 2025 meria voľnú plochu na fonde so zahrnutými budovami užívanými vlastníkom a od Q1 2026 na fonde bez nich. Voľná plocha z panelu CBRE, teda fond mínus obsadený fond, je 234 tis. m² v Q1 2026 a 236 tis. m² v Q2 2026; Cushman & Wakefield uvádza pre Q2 2026 hodnotu 235 500 m² z fondu 1 755 000 m². Fond C&W vzrástol v Q3 2026 o 9 400 m² dokončením budovy Ganz House (1 755 000 + 9 400 = 1 764 400 m²) a 254 100 / 1 764 400 dáva 14,40 %, takže Q3 2026 stojí na rovnakom základe ako Q1 a Q2 2026; zmenu metodiky neoznamuje ani C&W.
Paradox panelu: rast o 1,13 p. b. proti poklesu o 0,71 p. b.
Podľa hlavného panelu CBRE stúpla neobsadenosť medzi Q4 2025 a Q1 2026 z 12,25 % na 13,38 %, teda o 1,13 p. b., zatiaľ čo na jednotnom základe klesla zo 14,09 % na 13,38 %, teda o 0,71 p. b. Rozdiel čítaní je 1,84 p. b. a nevznikol na trhu: panel v tom kvartáli prešiel zo starého fondu na nový.
| Prechod | Čítanie podľa panelu CBRE (p. b.) | Jednotný základ (p. b.) | Rozdiel čítaní (p. b.) |
|---|---|---|---|
| Q3 → Q4 2025 | −0,40 (12,65 % → 12,25 %) | −0,38 (CBRE, text; z úrovní 14,41 % → 14,09 % by vyšlo −0,32; rozdiel vysvetľuje časť o medzerách v údajoch) | 0,02 |
| Q4 2025 → Q1 2026 | +1,13 (12,25 % → 13,38 %) | −0,71 (14,09 % → 13,38 %) | 1,84 |
| Q1 → Q2 2026 | +0,04 (13,38 % → 13,42 %) | +0,04 (13,38 % → 13,42 %) | 0,00 |
| Q4 2025 → Q2 2026 | +1,17 (12,25 % → 13,42 %) | −0,67 (14,09 % → 13,42 %) | 1,84 |
| Q2 → Q3 2026 | panel CBRE za Q3 2026 nie je zverejnený | +0,98 (13,42 % → 14,40 %; C&W) | – |
| Q4 2025 → Q3 2026 | +2,15 (12,25 % → 14,40 %; starý riadok panelu a hodnota C&W) | +0,31 (14,09 % → 14,40 %) | 1,84 |
Podľa panelu CBRE je rozdiel čítaní nulový v kvartáli, v ktorom sa základ nemení (Q1 → Q2 2026), a 1,84 p. b. v kvartáli, v ktorom sa zmenil. Pri prechode z Q3 na Q4 2025 majú obe čítania rovnaké znamienko a líšia sa o 0,02 p. b., lebo starý fond sa v tom kvartáli zmenil len o 6 000 m², z 2 047 000 na 2 053 000 m². Záver o smere neobsadenosti medzi Q4 2025 a Q3 2026 závisí na tom, ktoré dva riadky sa porovnávajú: na jednotnom základe je to +0,31 p. b., v paneli by to bolo +2,15 p. b.
Medziročnú zmenu uvádza panel CBRE za Q2 2026 ako −98 bps pri neobsadenosti 13,42 %, panel za Q1 2026 ako −117 bps pri 13,38 %; obe zmeny sú poklesy na novom základe. Cushman & Wakefield uvádza pre Q2 2026 medziročný pokles o 0,99 p. b.
Zmenšenie fondu o približne 297 600 m² pridáva 2,04 p. b., odpočítaná voľná plocha ubera 0,20 p. b.
Podľa údajov CBRE a Cushman & Wakefield vzniká rozdiel 1,84 p. b. medzi 14,09 % a 12,25 % v Q4 2025 z dvoch opačných posunov: fond sa zmenšil o približne 297 600 m², z 2 053 000 na 1 755 400 m², čo pri nezmenenej voľnej ploche pridáva 2,04 p. b., a odpočítané budovy obsahovali približne 4 100 m² voľnej plochy, čo ubera 0,20 p. b. (vlastný výpočet).
| Krok výpočtu, Q4 2025 | Fond (m²) | Voľná plocha (m²) | Neobsadenosť |
|---|---|---|---|
| Starý základ (CBRE, panel; C&W, stĺpec „old vacancy rate“) | 2 053 000 | približne 251 500 | 12,25 % |
| Voľná plocha nového základu na starom fonde (vlastný výpočet) | 2 053 000 | 247 400 | 12,05 % |
| Nový základ (C&W, tabuľka; CBRE, text) | 1 755 400 | 247 400 | 14,09 % |
Voľná plocha starého základu je 12,25 % z 2 053 000 m², teda približne 251 500 m²; panel CBRE dáva 252 tis. m² ako rozdiel fondu 2 053 tis. a obsadeného fondu 1 801 tis. m². Voľná plocha nového základu je 247 400 m² podľa tabuľky Cushman & Wakefield za Q4 2025. Odpočítané budovy tak obsahovali 4 100 až 4 600 m² voľnej plochy z približne 297 600 m², teda 1,4 až 1,5 % svojej plochy, oproti 14,09 % v zvyšnom fonde. Tento záver platí za predpokladu, že menovateľ starého základu v tabuľke Cushman & Wakefield je 2 053 000 m²; C&W ho nezverejňuje.
Odpočítanie takmer plne obsadenej plochy zvyšuje podiel voľnej plochy aj bez jediného prenajatého alebo uvoľneného m². Zmena základu preto nesie 1,84 p. b. a pri porovnaní hodnôt z oboch základov ju treba najprv odpočítať.
Podtrhy: rozdiel medzi základmi je 2,2 p. b. v City Center a 0,1 p. b. v Southbank
Podľa Cushman & Wakefield bola v Q4 2025 neobsadenosť na novom aj starom základe v piatich podtrhoch: CBD 15,7 % a 13,6 %, City Center 9,1 % a 6,9 %, Inner City 11,7 % a 10,6 %, Outer City 20,4 % a 18,8 %, Southbank 8,1 % a 8,0 %. Rozdiel je najväčší v City Center (2,2 p. b.) a v CBD (2,1 p. b.) a najmenší v Southbank (0,1 p. b.).
| Podtrh | Fond Q4 2025 (m²) | Starý základ (C&W) | Nový základ (C&W) | Rozdiel (p. b.) | Zmena q/q na novom základe (CBRE) |
|---|---|---|---|---|---|
| CBD | 632 700 | 13,6 % | 15,7 % | 2,1 | CBRE neuvádza |
| City Center | 329 300 | 6,9 % | 9,1 % | 2,2 | −0,09 p. b. |
| Inner City | 276 300 | 10,6 % | 11,7 % | 1,1 | −0,66 p. b. |
| Outer City | 360 400 | 18,8 % | 20,4 % | 1,6 | −0,08 p. b. |
| Southbank | 156 600 | 8,0 % | 8,1 % | 0,1 | +0,82 p. b. |
| Bratislava | 1 755 400 | 12,25 % | 14,09 % | 1,84 | −0,38 p. b. |
Podtrhové hodnoty z reportu CBRE za Q3 2025, uvedené pri celkovej neobsadenosti 12,65 %, boli City Center 7,00 %, Southbank 7,22 % a Outer City 18,84 %. Porovnanie s hodnotami Q4 2025 na novom základe (9,06 %, 8,09 % a 20,38 %) by ukázalo nárast o 2,06, 0,87 a 1,54 p. b., zatiaľ čo CBRE uvádza zmeny −0,09, +0,82 a −0,08 p. b. Poradie sa tak prehodilo (City Center v Q3 2025, Southbank v Q4 2025), no ide o artefakt zmiešania základov: z hodnôt Q4 2025 a zmien q/q CBRE vychádza pre Q3 2025 na novom základe Southbank približne 7,27 % a City Center približne 9,15 % (vlastný výpočet), takže Southbank mal najnižšiu neobsadenosť aj v Q3 2025.
V Q3 2026 stúpla podľa Cushman & Wakefield neobsadenosť v City Center z 8,9 % na 13,4 % (+4,5 p. b.); voľná plocha tam vzrástla z 29 200 na 44 100 m², teda o 14 900 m², približne 80 % nárastu v meste o 18 600 m² (vlastný výpočet). Ostatné podtrhy sa pohli najviac o 0,3 p. b. (CBD 15,9 %, Inner City 12,3 %, Outer City 17,6 %, Southbank 7,1 %).
Take-up v paneli CBRE číselne zodpovedá čistému dopytu, nie hrubej aktivite
Podľa panelu CBRE bol take-up 44 tis. m² v Q4 2025 a 25 tis. m² v Q2 2026, čo číselne zodpovedá čistému dopytu Cushman & Wakefield, teda 44 200 a približne 24 800 m². Celková aktivita prenájmov vrátane renegociácií v Q2 2026 podľa MarketBeat Bratislava Office Q2 2026 bola 52 900 m². V Q3 2026 bol hrubý dopyt podľa Cushman & Wakefield 53 820 m² a čistý 38 458 m², aktivita prenájmov na stránke CBRE 53 800 m².
Podľa Cushman & Wakefield tvorili renegociácie 70 % dopytu v Q4 2025 a 53 % v Q2 2026. Z hrubého dopytu 52 900 m² zostáva po odpočítaní renegociácií 24 900 m², teda približne čistý dopyt 24 800 m², ktorý uvádza C&W (vlastný výpočet so zaokrúhleným podielom). Porovnanie 25 tis. m² z panelu CBRE s 52 900 m² z textu C&W by ukázalo viac než dvojnásobný rozdiel; ide o dva pojmy, nie o dva trhy. V Q3 2026 je tento rozdiel 15 362 m², približne 29 % hrubého dopytu (vlastný výpočet).
Čo neobsadenosť kancelárií v Bratislave v reportoch neukazuje
Reporty CBRE za Q3 2025 až Q2 2026 a Cushman & Wakefield za Q4 2025 až Q3 2026 nezverejňujú zoznam odpočítaných budov ani rozdelenie odpočtu podľa podtrhov, nevysvetľujú zmenu odpočtu z 283 000 na 297 000 m² a po Q4 2025 neuvádzajú starý základ. Tieto medzery obmedzujú, čo sa z tabuliek dá vyčítať.
- Zoznam odpočítaných budov a ich rozdelenie podľa podtrhov: C&W uvádza len starú a novú mieru neobsadenosti pre každý podtrh, nie fond starého základu podľa podtrhov.
- Dôvod zmeny odpočtu z približne 283 000 m² (Q3 2025) na približne 297 000 m² (Q4 2025): report CBRE za Q4 2025 uvádza pokles o 38 bps na 14,09 %, teda 14,47 % v Q3 2025, zatiaľ čo report za Q3 2025 uvádzal 14,41 %; rozdiel je 0,06 p. b. Rovnaký posun ukazuje medziročná zmena: −98 bps pri 13,42 % v Q2 2026 znamená 14,40 % v Q2 2025, kým 14,41 % s +6 bps q/q z reportu za Q3 2025 znamená 14,35 %.
- Starý základ po Q4 2025: reporty CBRE za Q1 a Q2 2026 ho neuvádzajú a v tabuľkách C&W za Q2 2026 a Q3 2026 stĺpec „old vacancy rate“ nie je; stará séria sa tým končí v Q4 2025.
- Dve hodnoty starej neobsadenosti v jednom dokumente: MarketBeat C&W za Q4 2025 uvádza v tabuľke 12,25 % a v poznámke pod panelom 12,65 %; 12,25 % zodpovedá CBRE (−40 bps q/q), 12,65 % je hodnota CBRE za Q3 2025. Tento materiál používa 12,25 %.
Ktorý základ neobsadenosti porovnávať podľa roly
Voľba základu neobsadenosti závisí od toho, čo sa porovnáva: percento medzi kvartálmi, absolútna voľná plocha alebo úroveň oproti starším reportom. Pre Q4 2025 až Q3 2026 je podľa CBRE a Cushman & Wakefield jednotným základom nový fond 1,76 mil. m² (14,09 %, 13,42 % a 14,40 %, posledná hodnota podľa C&W), starý základ sa končí v Q4 2025 hodnotou 12,25 % z fondu 2,05 mil. m².
- Inštitucionálny investor: v modeli obsadenosti a výstupu sa používa jeden základ pre celú sériu; 12,25 % z Q4 2025 sa nenahrádza hodnotou 13,38 % z Q1 2026 bez prepočtu, porovnateľná dvojica je 14,09 % a 13,38 %.
- Developer: pri odhade absorpcie je spoľahlivejšia absolútna voľná plocha, 247 400 m² v Q4 2025, 235 500 m² v Q2 2026 (−11 900 m²) a 254 100 m² v Q3 2026 (+18 600 m², Cushman & Wakefield), než percento z fondu, ktorý sa medzi reportmi zmenil.
- Nájomca (výrobca, 3PL): signál rastúcej neobsadenosti z panelu CBRE medzi Q4 2025 a Q1 2026 nemá oporu; na novom základe bola neobsadenosť v Q2 2026 o 0,67 p. b. pod úrovňou Q4 2025 a medziročne o 0,98 p. b. nižšia podľa CBRE (0,99 p. b. podľa C&W); v Q3 2026 vzrástla podľa C&W na 14,40 % (+0,98 p. b. oproti Q2 2026).
- Každý citovaný údaj: pri percente sa uvádza fond v menovateli (2 053 000 alebo 1 755 000 m²) a pri take-up sa uvádza, či ide o čistý dopyt alebo o hrubú aktivitu prenájmov.
Zdroje a overenie
Údaje sú z reportov CBRE Figures Office za Q3 2025 až Q2 2026 (a stránky za Q3 2026) a z reportov Cushman & Wakefield MarketBeat Bratislava Office za Q4 2025, Q2 2026 a Q3 2026, stav k 9. 11. 2026. Rozdiely, rozklad a súčty sú vlastný výpočet z uvedených čísel; podtrhové tabuľky C&W uvádzajú ako zdroj Bratislava Research Forum.
| Ukazovateľ | Zdroj | Poznámka |
|---|---|---|
| Neobsadenosť v paneli, fond, obsadený fond | CBRE, Figures Office Slovakia – Bratislava, Q3 2025, Q4 2025, Q1 2026, Q2 2026 | Panel „Vacancy Rate“, „Total Stock“, „Occupied Stock“; fond 2 047 a 2 053 tis. m², od Q1 2026 1 755 tis. m² |
| Nový základ, odpočet 283 000 a 297 000 m² | CBRE, text reportov za Q3 2025 a Q4 2025 | 14,41 % a 14,09 % na novom základe; 12,25 % na „former methodology“ |
| Stará a nová neobsadenosť podľa podtrhov, voľná plocha 247 400 m² | Cushman & Wakefield, MarketBeat Bratislava Office Q4 2025 (Bratislava Research Forum) | Tabuľka Market Statistics; poznámka k stĺpcu „old vacancy rate“; kópia reportu na amcham.sk |
| Neobsadenosť 13,42 %, voľná plocha 235 500 m², hrubý a čistý dopyt | Cushman & Wakefield, MarketBeat Bratislava Office Q2 2026 (Bratislava Research Forum) | Report v slovenčine; stĺpec „old vacancy rate“ v tabuľke chýba |
| Neobsadenosť 14,40 %, voľná plocha 254 100 m², fond 1 764 400 m², hrubý a čistý dopyt, podtrhy | Cushman & Wakefield, MarketBeat Bratislava Office Q3 2026 (Bratislava Research Forum) | Report v angličtine; stĺpec „old vacancy rate“ v tabuľke chýba |
| Fond 1,76 mil. m², aktivita prenájmov 53 800 m² | CBRE, Figures Office Slovakia – Bratislava, Q3 2026 (verejná stránka) | Hodnota neobsadenosti z hlavného panelu na stránke nie je; plný report je len cez formulár |
| Rozdiel čítaní, rozklad 1,84 p. b., rozdiel podtrhov, zmeny do Q3 2026 | Vlastný výpočet z čísel vyššie | Zaokrúhlenie na 0,01 p. b.; voľná plocha starého základu je odvodená zo 12,25 % a fondu 2 053 000 m² |
| Rozdiel definícií | Panel CBRE, tabuľky Cushman & Wakefield | Neobsadenosť = voľná plocha / fond; fond v paneli 2 053 tis. m² (Q4 2025) a 1 755 tis. m² (Q1 2026); take-up v paneli CBRE zodpovedá čistému dopytu, nie hrubej aktivite prenájmov |
Tento materiál odborne posúdila Roksolana Pyrtko, ktorá je CEO ľvovských nákupných a zábavných centier «Roksolana» a «Spartak», advokátkou a odborníčkou na analytiku a rozvoj komerčných nehnuteľností.
Materiál má informatívny charakter a nepredstavuje právne, daňové ani finančné poradenstvo.