Odborne posúdila Roksolana Pyrtko
Zo 265 800 m² rozostavaných skladov leží 71,4 % v Košiciach, Žiline a na strednom Slovensku, kde je len 10,9 % voľnej plochy krajiny; Senec a Trnava držia 52,7 % voľnej plochy a nestavia sa v nich nič. Podiely sú vlastný výpočet z tabuľky submarketov v MarketBeat Slovakia Industrial Q2 2026 spoločnosti Cushman & Wakefield zo 4. 8. 2026.
Rozostavané sklady a neobsadenosť skladov v jedenástich submarketoch
Podľa MarketBeat Industrial za druhý štvrťrok 2026 sa neobsadenosť skladov pohybuje v jedenástich submarketoch od 1,4 % v Košiciach po 20,0 % na strednom Slovensku; tabuľka Cushman & Wakefield uvádza ako zdroj dát Industrial Research Forum. Celoslovenská hodnota je 7,80 % zo 4 890 500 m² fondu moderných priemyselných priestorov, voľných je 381 300 m² a rozostavaných 265 800 m². Tabuľka preberá riadky submarketov z reportu.
| Submarket | Fond (m²) | Voľná plocha (m²) | Neobsadenosť | Dopyt Q2 (m²) | Rozostavané (m²) | Prime nájomné (€/m²/mes.) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bratislava City | 530 600 | 18 300 | 3,5 % | 9 100 | 30 500 | 5,30 – 6,50 |
| Bratislava North | 638 200 | 40 000 | 6,3 % | 5 600 | 19 500 | 4,10 – 5,10 |
| Senec Area | 898 100 | 99 700 | 11,1 % | 23 400 | 0 | 3,80 – 4,70 |
| Trnava Area | 937 600 | 101 300 | 10,8 % | 0 | 0 | 3,80 – 4,40 |
| Dunajská Streda Area | 211 700 | 20 600 | 9,7 % | 0 | 0 | 4,10 – 4,70 |
| Trenčín Area | 497 800 | 28 200 | 5,7 % | 10 300 | 26 100 | 4,80 – 5,20 |
| Nitra Area | 185 400 | 7 900 | 4,3 % | 0 | 0 | 4,70 – 5,30 |
| Žilina Area | 403 800 | 14 000 | 3,5 % | 2 000 | 39 000 | 4,70 – 5,30 |
| Central Slovakia | 119 500 | 23 900 | 20,0 % | 1 000 | 49 500 | 5,00 – 5,30 |
| Prešov Area | 212 100 | 23 900 | 11,3 % | 0 | 0 | 4,50 – 4,90 |
| Košice Area | 255 800 | 3 700 | 1,4 % | 42 000 | 101 200 | 4,80 – 5,30 |
| Slovensko spolu | 4 890 500 | 381 300 | 7,80 % | 93 400 | 268 800 | 5,30 |
Podľa tabuľky sa súčty riadkov od súhrnného riadku mierne líšia: voľná plocha vychádza na 381 500 m² a fond na 4 890 600 m², čo je zaokrúhlenie. Rozostavaná plocha vychádza zo submarketov na 265 800 m², rovnako ako v texte reportu a v Industrial Research Forum, kým súhrnný riadok tabuľky uvádza 268 800 m²; ďalej sa počíta s 265 800 m².
Podiel submarketov na voľnej ploche, dopyte a výstavbe
Podľa Cushman & Wakefield ležia rozostavané sklady a voľná plocha v rôznych submarketoch: Košice, Žilina a stredné Slovensko majú 189 700 m² z 265 800 m² rozostavanej plochy, teda 71,4 %, ale iba 41 600 m² z 381 300 m² voľnej plochy, teda 10,9 %. Päť submarketov bez rozostavanej plochy, Senec, Trnava, Dunajská Streda, Nitra a Prešov, drží 253 400 m² voľnej plochy, teda 66,5 %. Podiely sú vlastný výpočet za druhý štvrťrok 2026.
| Submarket | Podiel na fonde | Podiel na voľnej ploche | Podiel na rozostavanej ploche | Podiel na dopyte Q2 |
|---|---|---|---|---|
| Bratislava City | 10,8 % | 4,8 % | 11,5 % | 9,7 % |
| Bratislava North | 13,0 % | 10,5 % | 7,3 % | 6,0 % |
| Senec Area | 18,4 % | 26,1 % | 0,0 % | 25,1 % |
| Trnava Area | 19,2 % | 26,6 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Dunajská Streda Area | 4,3 % | 5,4 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Trenčín Area | 10,2 % | 7,4 % | 9,8 % | 11,0 % |
| Nitra Area | 3,8 % | 2,1 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Žilina Area | 8,3 % | 3,7 % | 14,7 % | 2,1 % |
| Central Slovakia | 2,4 % | 6,3 % | 18,6 % | 1,1 % |
| Prešov Area | 4,3 % | 6,3 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Košice Area | 5,2 % | 1,0 % | 38,1 % | 45,0 % |
Menovateľom podielov sú podľa tabuľky Cushman & Wakefield celoslovenské hodnoty: fond 4 890 500 m², voľná plocha 381 300 m², rozostavaná plocha 265 800 m² a dopyt 93 400 m². Podiely na voľnej ploche dávajú 100,05 %, pretože súčet riadkov voľnej plochy je 381 500 m². Podiely Senca a Trnavy spolu a Košíc sa zhodujú s komentárom IPEC Group (IPEC Group; Slovak Industrial Market Q2 2026, 12. 8. 2026); párovanie podielov rozostavanej a voľnej plochy pre všetkých jedenásť submarketov komentár dopĺňa.
Senec a Trnava: najnižšie nájomné, žiadna výstavba, dopyt len v Senci
Senec Area má podľa Cushman & Wakefield 99 700 m² voľnej plochy pri neobsadenosti 11,1 % a Trnava Area 101 300 m² pri 10,8 %; spolu 201 000 m², teda 52,7 % celoslovenskej voľnej plochy, hoci tieto dva submarkety tvoria 37,5 % fondu (1 835 700 z 4 890 500 m²). Bez nich by celoslovenská neobsadenosť bola 5,90 %, teda 180 300 z 3 054 800 m².
Zdroj dát tabuľky, Industrial Research Forum, uvádza vlastné podiely: najväčší podiel voľných priestorov leží v Trnavskom kraji, takmer 27 %, a v lokalite Senca, nad 26 % (Industrial Research Forum cez Logistika.TV, 5. 8. 2026). Z tabuľky Cushman & Wakefield vychádza 26,6 % pre Trnavu a 26,1 % pre Senec.
Dopyt je podľa Cushman & Wakefield v týchto dvoch submarketoch nerovnomerný: Senec zaznamenal v druhom štvrťroku 23 400 m² hrubého dopytu, teda 25,1 % z 93 400 m² v krajine, Trnava nula (10 800 m² od začiatku roka). Prime nájomné je tu najnižšie v celej tabuľke, 3,80 až 4,70 € v Senci a 3,80 až 4,40 € v Trnave, proti 5,30 až 6,50 € v meste Bratislava. V Trnave sa v štvrťroku dokončilo 4 500 m² v CTPark Trnava North, predprenajatých na 100 %.
Košice: 1,4 % neobsadenosti, 45,0 % dopytu a 38,1 % rozostavanej plochy
Košice Area malo v druhom štvrťroku 2026 voľných 3 700 m² z fondu 255 800 m², teda 1,4 %, a zároveň 42 000 m² hrubého dopytu, 45,0 % celoslovenského objemu, a 101 200 m² rozostavaných skladov, 38,1 % z 265 800 m² v krajine (podľa Cushman & Wakefield; podiely sú vlastný výpočet). Voľná plocha tvorí 1,0 % celoslovenskej voľnej plochy.
Najväčšie transakcie v Košiciach boli predprenájmy: podľa reportu Cushman & Wakefield ide o predprenájom automotive v Logis One Park Košice v rozsahu 20 000 až 35 000 m² a o predprenájom 3PL v rozsahu 10 000 až 20 000 m². Industrial Research Forum uvádza za celé Slovensko najväčšie transakcie na 27 000 m² (predprenájom automotive) a 15 000 m² (predprenájom 3PL) bez lokality; sektor a rozsah zapadajú do košických predprenájmov, IRF ich však s Košicami výslovne nespája. Z 265 800 m² rozostavanej plochy je podľa IRF 37 %, teda 98 700 m², už zazmluvnených (Logistika.TV, 5. 8. 2026).
Východ nie je podľa Cushman & Wakefield jednotný: Prešov Area má neobsadenosť 11,3 % (23 900 z 212 100 m²) a nič v ňom nie je rozostavané; Košice a Prešov spolu majú 5,9 % (27 600 z 467 900 m²). CBRE člení trh na štyri regióny a východné Slovensko uvádza na 3,02 % (CBRE; Figures Industrial & Logistics Q2 2026), takže jeho číslo nemožno priradiť k jednotlivým submarketom Cushman & Wakefield.
Rozostavaná plocha proti voľnej v Bratislave, Trenčíne, Žiline, na strednom Slovensku a v Košiciach
Podľa Cushman & Wakefield prevyšuje rozostavaná plocha voľnú v štyroch zo šiestich submarketov, kde sa stavia: v meste Bratislava 30 500 proti 18 300 m², v Žiline 39 000 proti 14 000 m², na strednom Slovensku 49 500 proti 23 900 m² a v Košiciach 101 200 proti 3 700 m². V Trenčíne je rozostavaných 26 100 m² a voľných 28 200 m², v Bratislave North 19 500 a 40 000 m² (MarketBeat Industrial Q2 2026).
Podľa tabuľky má stredné Slovensko najvyššiu neobsadenosť, 20,0 %, ale aj najmenší fond, 119 500 m²; rozostavaných 49 500 m² zodpovedá 41,4 % existujúceho fondu a dopyt v štvrťroku bol 1 000 m². Mesto Bratislava má neobsadenosť 3,5 % a najvyššie prime nájomné, 5,30 až 6,50 €, Bratislava North 6,3 % pri 4,10 až 5,10 €.
Národné číslo neobsadenosti skladov: čo sa zhoduje a čo nie
Podľa dvoch datasetov vychádza národná neobsadenosť skladov za druhý štvrťrok 2026 na 7,80 % u Industrial Research Forum, ktorého dáta preberá aj tabuľka Cushman & Wakefield („Source: Industrial Research Forum“), a na 7,99 % u CBRE. Industrial Research Forum vedie od prvého štvrťroka 2026 popri tom aj verziu so shell & core, 8,78 %. Rozdiely v ostatných ukazovateľoch ukazuje tabuľka.
| Ukazovateľ | Zdroj | Poznámka |
|---|---|---|
| Neobsadenosť skladov | IRF 7,80 % zo 4 890 500 m² (rovnaké číslo uvádza tabuľka Cushman & Wakefield, ktorá dáta IRF preberá); CBRE 7,99 % zo 4 906 tis. m² | Rozdiel 0,19 percentuálneho bodu; CBRE uvádza fond zaokrúhlený na tisíce, rozdiel fondu je približne 15 tis. m² |
| Neobsadenosť so shell & core | IRF 8,78 % (436 200 m² voľných) | Shell & core je 76 400 m², z toho 54 900 m² voľných (vlastná diferencia 436 200 − 381 300), teda 71,9 %; CBRE kategóriu v reporte nemá |
| Dokončené v Q2 2026 | IRF a tabuľka Cushman & Wakefield 25 800 m²; CBRE približne 41 000 m² | Rozdiel 15 200 m²; zdroje ho nevysvetľujú |
| Hrubý dopyt v Q2 2026 | IRF a Cushman & Wakefield 93 400 m²; CBRE približne 131 000 m² | Predprenájmy sa zhodujú (CBRE 36 % je približne 47 200 m², IRF 47 100 m²); rozdiel tvoria krátkodobé nájmy CBRE (16 %, približne 21 000 m²) a väčšie renegociácie (33 %, približne 43 200 m² proti 26 700 m² u IRF); prepočet z percent CBRE je vlastný |
| Čistý dopyt v Q2 2026 | IRF a Cushman & Wakefield 66 600 m²; CBRE približne 67 000 m² | Obe definície vylučujú renegociácie; zhoda v rámci zaokrúhlenia |
Rozdiel definícií. CBRE počíta neobsadenosť ako podiel fyzicky voľnej plochy v dokončených budovách na celkovom fonde vrátane kancelárskych častí a uvádza štyri regióny: západné Slovensko 9,63 %, stredné 8,02 %, širšie okolie Bratislavy 7,59 % a východné 3,02 % (CBRE; Figures Industrial & Logistics Q2 2026). Tieto regionálne hodnoty nemožno porovnávať s jedenástimi submarketmi v tabuľke Cushman & Wakefield, ktorých vymedzenie sa líši. Fond Industrial Research Forum, 4 890 544 m², je vedený bez shell & core (108 Real Estate; Industrial Property Market Report Q2 2026).
Tabuľka submarketov zodpovedá verzii bez shell & core
Súhrnný riadok tabuľky Cushman & Wakefield (4 890 500 m², 381 300 m², 7,80 %) zodpovedá verzii Industrial Research Forum bez shell & core; samotný report shell & core nespomína. Industrial Research Forum eviduje navyše 76 400 m² shell & core a 436 200 m² voľnej plochy so shell & core (Logistika.TV, 5. 8. 2026); rozdiel 54 900 m² je vlastný výpočet. Logistika.TV nezverejňuje, v ktorých submarketoch táto plocha leží, takže tabuľka ukazuje voľnú plochu bez nej.
Geografia mení záver viac než národný priemer
Národná neobsadenosť 7,80 % neukazuje, kde je voľná plocha: submarkety sa pohybujú od 1,4 % do 20,0 % a bez Senca a Trnavy by národná hodnota bola 5,90 % (podľa tabuľky Cushman & Wakefield za druhý štvrťrok 2026; vlastný výpočet). Viac než polovica voľnej plochy (52,7 %) leží v Senci a Trnave.
V Senci a Trnave je 201 000 m² voľnej plochy pri prime nájomnom 3,80 až 4,70 €; rozostavaná plocha je najmä v Košiciach, Žiline a na strednom Slovensku (71,4 %), kde je voľných 41 600 m². Nová plocha je pritom už sčasti zazmluvnená: podľa Industrial Research Forum je 37 % z 265 800 m² rozostavanej plochy, teda 98 700 m², predprenajatých. Rozdelenie 76 400 m² shell & core podľa submarketov zdroje nepublikujú, preto odpoveď na otázku, kde voľná plocha leží vrátane shell & core, ostáva otvorená.
Tento materiál odborne posúdila Roksolana Pyrtko, ktorá je CEO ľvovských nákupných a zábavných centier «Roksolana» a «Spartak», advokátkou a odborníčkou na analytiku a rozvoj komerčných nehnuteľností.
Materiál má informatívny charakter a nepredstavuje právne, daňové ani finančné poradenstvo.